Refinanciar su hipoteca

Lección 7.1

Cuándo tiene sentido financiero refinanciar

Refinanciar reemplaza su hipoteca actual con una nueva. El préstamo nuevo paga el saldo anterior y usted empieza a hacer pagos según las condiciones del préstamo nuevo. Bien hecho, un refinanciamiento puede reducir su pago mensual, bajar su costo total de intereses, eliminar el seguro hipotecario, cambiar el plazo de su préstamo o aprovechar el capital acumulado de su casa. Mal hecho, puede costarle miles de dólares sin un beneficio claro.

Refinanciamiento de tasa y plazo

La razón más común para refinanciar es obtener una tasa de interés más baja. Si las tasas del mercado bajaron desde que obtuvo su préstamo original, refinanciar a la tasa actual reduce su pago mensual y el total de intereses que paga. La regla práctica de "necesita bajar al menos 1%" está obsoleta. Lo que importa es el cálculo del punto de equilibrio (vea la Lección 7.2), no el tamaño de la reducción de la tasa en sí.

Otras razones para un refinanciamiento de tasa y plazo:

• Cambiar de una ARM a tasa fija: Si tiene una hipoteca de tasa ajustable y quiere certeza en su pago antes de que llegue su período de ajuste, refinanciar a tasa fija suele valer el costo, incluso sin una reducción de tasa.
• Acortar el plazo del préstamo: Refinanciar de 30 años a 15 años sube su pago mensual pero reduce de forma drástica el total de intereses. Un préstamo de $350,000 al 7% cuesta ~$488,000 en intereses a 30 años; el mismo préstamo al 6.5% a 15 años cuesta ~$183,000. Es una diferencia de más de $300,000.
• Eliminar el seguro hipotecario: Si su casa se apreció o si ya redujo suficiente capital para llegar a 80% de LTV, refinanciar puede eliminar el PMI. En los préstamos FHA con MIP de por vida, refinanciar a un préstamo convencional con 80% de LTV elimina el MIP por completo, un ahorro mensual significativo si la diferencia de tasa es manejable.

Cuándo probablemente no tiene sentido refinanciar

• Planea vender la casa antes de llegar al punto de equilibrio de los costos de cierre
• Está muy avanzado en su préstamo actual. Refinanciar una hipoteca de 30 años que ya lleva 20 reinicia la amortización, es decir, los primeros pagos vuelven a ir sobre todo a intereses
• Su crédito se deterioró desde su préstamo original. Es posible que no califique para la mejora de tasa que espera
• Estaría extendiendo un préstamo de plazo más corto (por ejemplo, pasar de uno de 15 años con 10 años restantes de vuelta a uno de 30 años) solo para reducir el pago mensual. Esto normalmente cuesta muchísimo más en intereses totales

Lección 7.2

Cómo calcular su punto de equilibrio

El cálculo del punto de equilibrio es el único número que importa al decidir si vale la pena un refinanciamiento de tasa y plazo. Todo lo demás es ruido.

La fórmula simple del punto de equilibrio

Meses de equilibrio = Costos de cierre totales ÷ Ahorro mensual en el pago

Si refinanciar su préstamo de $350,000 de 7.5% a 6.75% cuesta $7,000 en costos de cierre y le ahorra $175 al mes:

$7,000 ÷ $175 = 40 meses (3 años y 4 meses)

Si planea quedarse en la casa por lo menos 40 meses, refinanciar tiene sentido financiero. Si podría vender en 2 años, gastará $7,000 para ahorrar $4,200, una pérdida neta de $2,800.

Cómo incluir el efecto fiscal

Si usted detalla sus deducciones en sus impuestos federales, el interés hipotecario es deducible. Una tasa de interés más baja significa menos interés deducible, lo que reduce ligeramente su beneficio después de impuestos. Para la mayoría de los propietarios que usan la deducción estándar, sobre todo desde que la ley tributaria de 2017 casi duplicó la deducción estándar, este efecto fiscal es mínimo o nulo. Si usted sí detalla deducciones con un interés hipotecario considerable, su ahorro después de impuestos puede ser un poco menor que el del cálculo simple anterior.

Reiniciar la amortización: el costo oculto

Cuando refinancia, la amortización de su préstamo nuevo se reinicia. Al principio de una hipoteca, la mayor parte de cada pago va a intereses. Si lleva siete años en su préstamo, está pagando bastante más capital que en el primer año. El préstamo se va volviendo cada vez más eficiente. Refinanciar a un nuevo préstamo de 30 años reinicia ese calendario.

Esto no significa que no deba refinanciar, pero es una razón para considerar un préstamo de plazo más corto si puede pagar la cuota. Refinanciar a un préstamo nuevo de 15 años después de 7 años de uno de 30 mantiene un horizonte de pago similar y aprovecha el beneficio de la tasa.

Lección 7.3

El costo real de un refinanciamiento "sin costos de cierre"

El refinanciamiento "sin costos de cierre" suena a almuerzo gratis. No lo es. Los costos de cierre no desaparecen. Se pagan de otra manera. Saber exactamente qué método usa su prestamista, y cuánto le cuesta realmente con el tiempo, le dice cuándo una oferta sin costo es legítima y cuándo le conviene pagar los costos de cierre por adelantado.

Dos frases, dos cosas muy distintas

Antes que nada, preste atención a las palabras exactas que usa el prestamista. Hay una gran diferencia entre un "No Cost Refi" (refinanciamiento sin costo) y un "No Cost Out of Pocket Refi" (refinanciamiento sin costo de su bolsillo), y los prestamistas no siempre aclaran esa distinción.

Un No Cost Out of Pocket Refi significa que usted no lleva efectivo al cierre. Eso es todo. Los costos de cierre siguen ahí. Solo se manejan de otra manera: se suman al saldo de su préstamo nuevo o se cubren con una tasa de interés más alta. Usted los sigue pagando. Simplemente no firma un cheque en el cierre.

Un No Cost Refi, si un prestamista realmente lo dice de forma literal, significaría que el prestamista absorbe los costos por completo mediante una prima en la tasa, sin aumentar su saldo y sin pago de su bolsillo. En la práctica, casi siempre es el Método 2 de abajo (créditos del prestamista), y el costo queda incluido en su tasa mientras conserve ese préstamo.

Método 1: sumar los costos de cierre al saldo del préstamo

Los costos de cierre se agregan al saldo de su préstamo nuevo. Si su saldo actual es de $320,000 y los costos de cierre son $7,000, su préstamo nuevo es de $327,000. No paga efectivo en el cierre, pero ahora paga intereses sobre los costos de cierre durante toda la vida del préstamo.

Al 6.75%, los $7,000 adicionales de saldo cuestan aproximadamente $9,700 en intereses a 30 años, de modo que usted paga $7,000 en costos de cierre más $9,700 en intereses adicionales, un total de $16,700 durante la vida del préstamo, frente a $7,000 de su bolsillo en el cierre. Que valga la pena depende por completo de cuánto tiempo se quede en la casa. Si vuelve a refinanciar en 5 años, paga $7,000 en costos de cierre (financiados) y solo ~$2,900 en intereses adicionales, un mejor trato que pagar $7,000 en efectivo por adelantado si de todos modos pensaba volver a refinanciar.

Método 2: aceptar una tasa más alta a cambio de créditos del prestamista

El prestamista le da una tasa más alta que la del mercado, y el ingreso adicional (llamado reembolso o crédito del prestamista) cubre sus costos de cierre. Si la tasa de mercado es 6.75% y usted acepta 7.125%, el prestamista podría darle $5,000 en créditos para compensar los costos de cierre.

El costo aquí es que paga 0.375% más de tasa durante la vida del préstamo, o hasta que vuelva a refinanciar. En un préstamo de $320,000, eso son aproximadamente $100 al mes, o $1,200 al año en intereses adicionales para siempre (hasta que refinancie). Si los costos de cierre eran $7,000 y los financió a una tasa más alta, llega al equilibrio en ~5.8 años; es decir, si de todos modos planea refinanciar otra vez dentro de ese plazo (lo que muchos prestatarios hacen cuando las tasas están bajando), la opción sin costo puede ser legítima.

Cuándo tiene sentido el refinanciamiento sin costos de cierre

• Usted espera que las tasas sigan bajando y prevé refinanciar otra vez en los próximos 3 a 5 años
• Tiene efectivo limitado y no puede pagar los costos de cierre de su bolsillo sin agotar su fondo de emergencia
• La tasa de la que parte es mucho más alta y, incluso con la tasa más alta de la opción sin costo, el ahorro mensual es atractivo

Cuándo no tiene sentido: cuando planea quedarse en la casa a largo plazo sin esperar volver a refinanciar y tiene el efectivo para pagar los costos de cierre. En ese escenario, pagar los costos de cierre por adelantado maximiza su ahorro con el tiempo.

Lección 7.4

Refinanciamiento con retiro de efectivo: cómo funciona y cuándo usarlo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out) reemplaza su hipoteca actual con un préstamo nuevo y más grande. La diferencia entre el monto del préstamo nuevo y su saldo anterior se le paga en efectivo en el cierre. Es una de las formas principales en que los propietarios acceden al capital que han acumulado, pero tiene contrapartidas importantes que conviene entender.

Cómo funciona

Ejemplo: Su casa vale $450,000. El saldo restante de su hipoteca es de $280,000. Su capital acumulado es de $170,000. Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, los prestamistas normalmente le permiten pedir prestado hasta 80% del valor de la casa (un máximo de 80% de LTV). 80% de $450,000 = $360,000. Su préstamo nuevo sería de $360,000. Después de pagar su saldo actual de $280,000 y costos de cierre de ~$8,000, recibiría aproximadamente $72,000 en efectivo.

Su nuevo pago mensual se basa ahora en el saldo de $360,000 y en la tasa de mercado actual, probablemente más alto que su pago anterior.

Usos comunes del retiro de efectivo

• Mejoras a la casa: El uso financieramente más sensato del capital retirado, porque las mejoras pueden aumentar el valor de la casa y benefician directamente el activo con el que está garantizando el préstamo
• Consolidación de deudas: Pagar deuda de tarjetas de crédito de interés alto con deuda hipotecaria de tasa más baja puede reducir los pagos mensuales y el costo de intereses, pero convierte deuda sin garantía (por la que los acreedores no pueden quitarle su casa) en deuda garantizada (por la que sí pueden). Esto requiere disciplina para no volver a acumular la deuda de consumo.
• Gastos de educación
• Inversión en propiedad de alquiler o en un negocio
• Gastos de emergencia importantes

Retiro de efectivo frente a HELOC frente a préstamo sobre el capital acumulado

Tiene tres formas principales de acceder al capital acumulado de su casa:

• Refinanciamiento con retiro de efectivo: Reemplaza toda su hipoteca. Tiene sentido cuando las tasas actuales son iguales o menores que su tasa existente, o cuando quiere un solo pago mensual fijo
• HELOC (línea de crédito sobre el capital de la casa): Una línea de crédito revolvente garantizada por su casa, con tasa variable. Tiene sentido cuando quiere flexibilidad: retirar según necesite, pagar y volver a retirar. Es buena para proyectos de renovación por etapas o gastos con fechas inciertas. El interés es variable y puede subir de forma significativa.
• Préstamo sobre el capital acumulado (segunda hipoteca): Una segunda hipoteca de monto fijo y tasa fija. Tiene sentido cuando necesita una cantidad específica con un pago predecible, pero no quiere alterar la tasa baja de su primera hipoteca actual.

Lección 7.5

Refinanciamientos simplificados para prestatarios de FHA, VA y USDA

Si tiene un préstamo respaldado por el gobierno, podría calificar para un refinanciamiento simplificado (streamline), un proceso más sencillo diseñado para reducir el papeleo, omitir el avalúo y avanzar con rapidez cuando bajan las tasas de interés. Cada programa tiene sus propias reglas.

Refinanciamiento simplificado de FHA (FHA Streamline)

El FHA Streamline permite a los prestatarios con préstamos FHA existentes refinanciar a un nuevo préstamo FHA con documentación reducida. Características clave:

• No se requiere avalúo en la mayoría de los casos
• No se requiere verificación de empleo ni de ingresos
• No hay puntaje de crédito mínimo (aunque los prestamistas fijan sus propios requisitos adicionales, normalmente 580 o más)
• Debe producir un "beneficio neto tangible": su nuevo pago (PITI) debe ser al menos 5% menor que el pago anterior, o usted pasa de una ARM a tasa fija
• Debe estar al corriente en su préstamo FHA actual (sin atrasos de 30 días en los últimos 6 meses)
• Debe haber tenido el préstamo por lo menos 210 días

Como no hay avalúo, el FHA Streamline funciona incluso si el valor de su casa ha bajado, lo cual puede ser una ventaja significativa en un mercado débil.

Préstamo VA de refinanciamiento para reducción de tasa de interés (IRRRL)

El IRRRL de VA (comúnmente llamado VA Streamline) es el programa simplificado más sencillo y favorable para el prestatario:

• No se requiere avalúo
• No se requiere verificación de ingresos ni de empleo
• No se requiere Certificado de Elegibilidad (el préstamo VA existente demuestra la elegibilidad)
• La nueva tasa debe ser menor que la tasa existente (con una excepción para conversiones de ARM a tasa fija)
• El cargo de financiamiento es de 0.5% (reducido respecto al cargo del préstamo original), se puede financiar dentro del préstamo; exento para veteranos con una discapacidad que califique

El IRRRL es una de las formas más rápidas y menos costosas de refinanciar que existen en el mercado hipotecario. Los prestatarios de VA que compraron cuando las tasas eran más altas deben vigilar de cerca las tasas y actuar con rapidez cuando haya una reducción de tasa significativa.

Refinanciamiento Streamlined Assist de USDA

La opción simplificada de USDA permite a los prestatarios actuales de USDA refinanciar con documentación mínima:

• No se requiere avalúo
• No se verifican los ingresos, pero debe demostrar capacidad de pago
• Debe producir una reducción de al menos $50 al mes en el pago
• Debe haber hecho 12 pagos consecutivos a tiempo antes de solicitar
• Debe seguir siendo un préstamo USDA (no puede pasar a convencional)