El verdadero costo de ser propietario

Lección 6.1

Más allá del pago de la hipoteca: su presupuesto mensual completo

El error financiero más común de los nuevos propietarios es presupuestar solo con base en su pago PITI y nada más. La hipoteca es su mayor costo de vivienda, pero no es el único. Un panorama completo de los costos mensuales de ser propietario incluye varios conceptos que los inquilinos sencillamente no tienen.

El presupuesto mensual real de vivienda

Para una casa de $375,000 en un mercado suburbano de costo mediano, un presupuesto mensual completo y realista se ve así:

• Capital e intereses (7%, 30 años, 5% de pago inicial): ~$2,370
• Impuestos sobre la propiedad (tasa efectiva promedio de 1.1%): ~$344
• Seguro de vivienda: ~$150
• PMI (1.16% con 5% de pago inicial en préstamo convencional): ~$344 (las tasas de PMI varían según el puntaje de crédito, el monto del préstamo y la aseguradora; este es un estimado de rango medio)
• Servicios públicos (casa frente a apartamento, espacio más grande): variable, a menudo +$100 a $200 más que rentando
• Reserva de mantenimiento (1% anual / 12): ~$313
• Total mensual (sin servicios públicos): ~$3,521

Compare eso con el pago PITI de $3,208 que podría aparecer en la carta de preaprobación de un prestamista: la diferencia, antes del mantenimiento, es de ~$313 al mes. En 10 años, la reserva de mantenimiento sin invertir suma $37,560 por sí sola. Ese dinero tiene que existir en algún lado, no aparecer como sorpresa cuando se descompone la calefacción en enero.

El costo mensual "verdadero" no es fijo

El pago de la hipoteca es fijo (en un préstamo de tasa fija). Los impuestos sobre la propiedad no lo son. Pueden aumentar cada año según la reevaluación. El seguro tampoco lo es. Las primas han subido de forma pronunciada en muchos estados debido a reclamaciones relacionadas con el clima. Las cuotas de HOA tampoco. El mantenimiento nunca es fijo. Algunos años gasta $1,000, otros $12,000. Planee con base en el promedio; presupueste para la variación.

Lección 6.2

Impuestos sobre la propiedad: qué esperar y cómo presupuestarlos

Los impuestos sobre la propiedad pueden variar más que casi cualquier otro costo de ser propietario según el lugar donde compre. La misma casa al mismo precio puede tener impuestos anuales de $2,000 en un condado y de $9,000 en otro. Y la factura de impuestos del dueño actual no siempre es una guía confiable de lo que será la suya después del cierre.

Cómo se calculan los impuestos sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad se determinan multiplicando el valor tasado de su casa por la tasa de impuesto local (llamada tasa mill o tasa de gravamen). El valor tasado puede o no ser igual al valor de mercado. Algunas jurisdicciones tasan al 100% del valor de mercado y otras entre 50% y 80%. La tasa de impuesto refleja los presupuestos de todas las jurisdicciones que cobran impuestos en su dirección: condado, ciudad o municipio, distrito escolar y distritos especiales.

Ejemplo: Una casa de $400,000 en una jurisdicción que tasa al 90% del valor de mercado y tiene una tasa de impuesto combinada de $2.50 por cada $100 de valor tasado:

• Valor tasado: $400,000 × 90% = $360,000
• Impuesto anual: $360,000 ÷ 100 × $2.50 = $9,000 al año = $750 al mes

El problema de la reevaluación para el nuevo comprador

Esta es una de las sorpresas de presupuesto más comunes para los nuevos compradores: el impuesto sobre la propiedad que aparece en Zillow, el historial de impuestos en el MLS o la factura actual del vendedor reflejan el valor tasado del vendedor, no necesariamente el suyo. En muchas jurisdicciones, una venta provoca una reevaluación a un valor cercano al precio de compra. Si el dueño anterior compró la casa hace 15 años y se benefició de una tasación original baja y de aumentos anuales limitados (algo común en estados como California, Florida y Texas), los impuestos sobre la propiedad podrían aumentar de forma significativa después de su compra.

Antes del cierre, siempre comuníquese con la oficina del tasador del condado o consulte con su agente sobre cómo se verá la reevaluación después de su compra.

Exenciones de vivienda principal (homestead)

La mayoría de los estados ofrece una exención de vivienda principal (homestead exemption) que reduce el valor tasado sujeto a impuestos para las residencias principales. En Texas, la exención estatal reduce el valor tasado en $100,000 para los impuestos del distrito escolar. La exención de Florida ofrece hasta $50,000 de reducción del valor tasado y además limita los aumentos anuales de la tasación a 3% para los propietarios actuales. Solicite estas exenciones. No siempre se aplican de forma automática, y perder la fecha límite puede costarle un año completo de la exención.

Cómo apelar su tasación

Si cree que su valor tasado es demasiado alto (por ejemplo, mayor que el de propiedades comparables o que su precio real de compra), tiene derecho a apelar. Cada condado tiene un proceso de apelación con fechas límite específicas. La apelación normalmente consiste en presentar ventas comparables que respalden un valor menor. Muchos condados permiten apelar en línea. Hay consultores profesionales de impuestos sobre la propiedad que pueden encargarse de esto por contingencia si el posible ahorro lo justifica.

Lección 6.3

Seguro de vivienda: qué cubre y qué no cubre

El seguro de vivienda (HO-3 es el formulario de póliza más común para casas unifamiliares) cubre la estructura de su casa y sus pertenencias personales contra riesgos específicos nombrados, ofrece protección de responsabilidad civil si alguien se lastima en su propiedad y paga gastos adicionales de vivienda si su casa queda inhabitable después de una pérdida cubierta. No cubre todo. Los vacíos de cobertura pueden ser devastadores si usted no los conoce.

Qué cubre una póliza HO-3 estándar

• Vivienda (Cobertura A): La estructura de su casa: paredes, techo, pisos, electrodomésticos integrados, contra todos los riesgos excepto los excluidos específicamente. El límite de cobertura debe ser el costo de reemplazo para reconstruir la casa, no el precio de compra ni el valor de mercado.
• Otras estructuras (Cobertura B): Garaje separado, cerca, cobertizo; normalmente 10% de la cobertura de la vivienda.
• Bienes personales (Cobertura C): Sus pertenencias (muebles, aparatos electrónicos, ropa) contra riesgos nombrados (incendio, robo, vendaval). Normalmente de 50% a 70% de la cobertura de la vivienda. Los artículos de alto valor (joyas, arte, armas de fuego, coleccionables) pueden tener sublímites que requieren un endoso aparte para cubrirlos por completo.
• Pérdida de uso (Cobertura D): Gastos adicionales de vivienda si una pérdida cubierta deja su casa inhabitable: hotel, comidas y almacenamiento mientras se hacen las reparaciones.
• Responsabilidad civil (Cobertura E): Defensa legal y daños si alguien se lastima en su propiedad o si usted daña por accidente la propiedad de otra persona. Los límites estándar comienzan en $100,000; considere aumentarlos a $300,000 o $500,000.

Qué NO cubre una póliza estándar

Estos vacíos requieren pólizas o endosos aparte y son el origen de las sorpresas de cobertura más dañinas financieramente:

• Inundación: El seguro de vivienda estándar nunca cubre inundaciones. Eso significa agua que entra desde afuera: marejada ciclónica, ríos desbordados, lluvia intensa. El seguro contra inundaciones está disponible a través del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) o de aseguradoras privadas. Los prestamistas lo exigen si la propiedad está en un Área Especial de Riesgo de Inundación (SFHA) de FEMA. Si está en una SFHA, presupueste de $600 a $2,000 o más al año. Incluso fuera de una SFHA existe riesgo de inundación. El veinte por ciento de las reclamaciones por inundación proviene de fuera de las zonas de alto riesgo.
• Terremoto: No está cubierto en las pólizas estándar. Hay seguro de terremoto por separado en California y otras zonas sísmicas.
• Reflujo de drenaje o agua: Un drenaje que se regresa y llena su sótano no está cubierto por las pólizas estándar, a menos que agregue un endoso de reflujo de agua ($50 a $150 al año). Vale mucho la pena agregarlo.
• Desgaste normal / mantenimiento: El seguro cubre pérdidas repentinas y accidentales, no el deterioro gradual ni el mantenimiento pospuesto. Un techo que falló por su edad y no por una tormenta puede no estar cubierto.
• Moho (en general): La mayoría de las pólizas excluye los daños por moho, aunque la cobertura varía según la póliza y las circunstancias del moho.

Cómo buscar cobertura

Las primas de seguro han subido de manera significativa en muchos estados en los últimos años, impulsadas por eventos climáticos catastróficos, el aumento de los costos de reemplazo y algunas aseguradoras que se retiran de mercados de alto riesgo (en particular Florida, California, Luisiana y Colorado). Obtenga varias cotizaciones. Considere subir su deducible para reducir las primas. Mantenga el deducible en un monto que realmente pueda pagar si necesita presentar una reclamación. Un deducible de $5,000 baja su prima pero crea una brecha que usted debe poder cubrir con sus ahorros.

Lección 6.4

Cuotas de HOA, cuotas especiales y vida en condominio

Aproximadamente una de cada cinco casas en Estados Unidos está en una comunidad regida por una asociación de propietarios (HOA). Si compra en un desarrollo planificado, una comunidad cerrada, un desarrollo de casas adosadas (townhomes) o un edificio de condominios, casi seguro tendrá cuotas de HOA. Pueden ir desde $50 al mes por mantenimiento básico del desarrollo hasta más de $1,200 al mes en condominios de lujo. Entender lo que recibe, y los riesgos que asume, importa antes de firmar.

Qué cubren las cuotas de HOA

Las cuotas de HOA mantienen las áreas comunes compartidas: jardinería, alberca, gimnasio, estacionamientos, pasillos en edificios de condominios, mantenimiento exterior del edificio en desarrollos de estructuras unidas y, a veces, servicios públicos. En los desarrollos de condominios, la póliza maestra de la HOA cubre la estructura del edificio, lo que elimina la necesidad de una póliza tradicional HO-3 para la vivienda (aunque sí necesita una póliza HO-6 para el interior y sus pertenencias).

El riesgo de las cuotas especiales

El presupuesto operativo de una HOA cubre los gastos de rutina. Las reservas de capital son fondos apartados para gastos grandes y poco frecuentes: reemplazo del techo, repavimentar estacionamientos, reemplazar los elevadores. Cuando las reservas son insuficientes y se necesita una reparación importante, la HOA puede imponer una cuota especial (special assessment), un cargo de suma global a cada propietario de unidad. Pueden ir desde unos pocos miles de dólares hasta decenas de miles por unidad en proyectos grandes de reparación del edificio.

Antes de comprar en una comunidad con HOA, siempre solicite y revise:

• Los estados financieros más recientes
• El estudio de reservas (una evaluación independiente de las necesidades de capital de la HOA y de lo adecuado de sus reservas)
• Las actas de las reuniones de los últimos dos años (revelarán litigios pendientes, problemas conocidos y la dinámica de la junta)
• Los CC&Rs (Convenios, Condiciones y Restricciones): las reglas que usted acepta cumplir

Si el fondo de reservas está muy por debajo de lo que recomienda el estudio de reservas, hay un mayor riesgo de cuotas especiales en el futuro. Su agente del comprador y su abogado (si usa uno) pueden ayudarle a interpretar estos documentos.

Cuotas de HOA y calificación hipotecaria

Las cuotas de HOA se incluyen en los cálculos de calificación del prestamista. En concreto, se suman a su PITI para determinar su DTI frontal. Una cuota de HOA de $400 al mes reduce en la práctica el monto del préstamo para el que puede calificar en aproximadamente $50,000 a $70,000, según su tasa y su DTI. Tenga esto en cuenta al calcular su capacidad de pago en propiedades con HOA.

Lección 6.5

Mantenimiento, reparaciones y gastos de capital

Toda casa tiene sistemas y componentes principales con una vida útil limitada. Presupuestar su reemplazo eventual marca la diferencia entre el propietario que crea patrimonio y el que agota sus ahorros reaccionando a emergencias. El objetivo no es predecir exactamente cuándo fallará el techo. Es tener dinero disponible cuando falle.

La regla del 1%: un punto de partida útil

La regla práctica convencional es presupuestar de 1% a 2% del valor de su casa al año para mantenimiento y reparaciones. En una casa de $375,000, eso son $3,750 a $7,500 al año, o $312 a $625 al mes apartados en una cuenta dedicada. El rango refleja la antigüedad de la casa (las casas más nuevas normalmente cuestan menos de mantener), la condición al momento de la compra, el tamaño y el costo local de mano de obra y materiales.

Esta reserva no se "gasta" cada año. En los buenos años se acumula. Esa acumulación es lo que financia el reemplazo del techo en el año 14 sin que usted tenga que pedir un préstamo sobre el capital acumulado de su casa ni vaciar su fondo de emergencia.

Gastos de capital: los sistemas principales que debe conocer

La pregunta sobre la antigüedad al comprar

Al evaluar la compra de una casa, pregunte por la antigüedad y la condición de cada sistema principal. Un techo de 25 años, un HVAC de 17 años y un calentador de agua de 9 años en una casa que de otro modo le entusiasma significa que podría enfrentar más de $30,000 en gastos de capital importantes durante los primeros 5 años de ser propietario. Tenga esto en cuenta en su negociación, o úselo para verificar que su reserva de mantenimiento tenga el tamaño adecuado.

La inspección de la casa como herramienta de planificación de capital

Su inspección previa a la compra no sirve solo para encontrar problemas que rompan el trato. También es un documento de planificación de capital. Un buen inspector estima la vida útil restante de los sistemas principales. Use esa información para armar un calendario aproximado de gastos de capital a varios años y verificar que tiene los ahorros para lo que viene.