Cómo crear patrimonio con su casa

Lección 8.1

Capital acumulado, amortización y cómo baja su saldo

El capital acumulado (equity) es la parte del valor de su casa que le pertenece por completo. Es igual al valor de mercado actual de su casa menos el saldo pendiente de la hipoteca. Si su casa vale $400,000 y usted debe $280,000, su capital acumulado es de $120,000.

El capital acumulado crece de dos maneras: el saldo de su préstamo baja a medida que usted hace pagos, y el valor de su casa puede subir con el tiempo. No siempre se mueven juntos y rara vez se mueven rápido al principio, pero en un período largo de tenencia, ambos se acumulan a su favor.

Cómo la amortización crea capital acumulado

Con una hipoteca de tasa fija completamente amortizable, cada pago reduce su saldo, pero no de forma pareja a lo largo del tiempo. En los primeros años, la mayor parte de cada pago va a intereses. A medida que el préstamo envejece, una parte cada vez mayor de cada pago va a capital. Esto es la amortización, y explica por qué el capital acumulado crece despacio al principio y se acelera en la última década.

En un préstamo de $350,000 al 7% a 30 años (pago mensual: ~$2,329):

Observe el patrón: en el año 1 usted paga solo $4,153 de capital mientras paga $23,796 en intereses. Para el año 25, los números se invirtieron. Cada año paga bastante más capital que intereses. La reducción se acelera de forma dramática en la última década.

El multiplicador de la apreciación

Si el valor de su casa sube, el capital acumulado crece sobre el valor total del activo, no solo sobre lo que usted pagó por él. Este es el poder del apalancamiento en los bienes raíces. Si da 10% de pago inicial ($35,000) en una casa de $350,000 y se aprecia 4% el primer año, la casa ahora vale $364,000. Su capital acumulado subió de $35,000 a $48,703 (sumando los $14,000 de apreciación + $4,153 de reducción del capital). Eso es un rendimiento de 39% sobre su inversión de $35,000, no porque la casa haya subido 39%, sino porque el apalancamiento magnifica las ganancias.

El mismo apalancamiento también magnifica las pérdidas. Si esa casa baja 10% de valor a $315,000 y su saldo es de $346,000, su capital acumulado se vuelve negativo. Usted debe más de lo que vale la casa (lo que se llama estar "bajo el agua", o underwater). Por eso importan tanto el precio de compra, el mercado local y el pago inicial.

Lección 8.2

HELOC: acceder al capital sin vender

Una línea de crédito sobre el capital de la casa (HELOC, Home Equity Line of Credit) le permite pedir prestado contra el capital acumulado de su casa sin venderla ni reemplazar su primera hipoteca. Funciona como una tarjeta de crédito garantizada por su casa. Puede retirar fondos según los necesite, pagarlos y volver a retirar, hasta su límite aprobado durante el período de retiro.

Cómo funciona un HELOC

• Período de retiro: Normalmente 10 años. Durante este tiempo, puede pedir prestado hasta su límite, hacer pagos de solo interés sobre lo que ha retirado, y pagar y volver a pedir prestado según necesite.
• Período de pago: Normalmente 20 años después de terminar el período de retiro. Ya no puede pedir prestado; paga capital más interés sobre el saldo pendiente durante este período.
• Tasa: La mayoría de los HELOC tiene tasa variable, normalmente atada a la tasa preferencial (prime rate) más un margen. Cuando la Reserva Federal sube las tasas, las tasas de los HELOC suben, a veces de forma significativa. En un entorno de tasas al alza, un HELOC que empezó en 6% puede llegar a 9% o 10%.
• Límite de crédito: Los prestamistas normalmente permiten pedir prestado hasta 85% del valor avaluado de su casa, menos el saldo de su hipoteca actual. En una casa de $400,000 con un saldo de $280,000: 85% × $400,000 = $340,000 − $280,000 = $60,000 de límite de HELOC disponible.

Cuándo tiene sentido un HELOC

• Proyectos de renovación por etapas donde los costos se reparten en meses o años: solo retira lo que necesita y paga interés solo sobre lo retirado
• Conservar su tasa baja de la primera hipoteca: si aseguró 3% y necesita $50,000, un HELOC evita sacrificar esa tasa (frente a un refinanciamiento con retiro de efectivo a 7% o más)
• Reservas de emergencia: algunos propietarios abren un HELOC y lo dejan sin usar como respaldo, sin pagar nada a menos que retiren fondos
• Financiamiento puente: acceder al capital de su casa actual para financiar el pago inicial de una casa nueva antes de que se venda la actual

Riesgos del HELOC que debe entender

• Riesgo de tasa variable: Los pagos mensuales pueden aumentar de forma significativa si las tasas suben durante su período de retiro
• Choque de pago en el período de pago: Cuando termina el período de retiro y los pagos de solo interés pasan a ser de capital más interés, el pago puede subir considerablemente
• Su casa es la garantía: A diferencia de la deuda de tarjeta de crédito, si incumple un HELOC su casa corre riesgo de ejecución hipotecaria
• Los prestamistas pueden reducir o congelar su línea: Si el valor de su casa baja o cambia su situación financiera, el prestamista puede reducir su crédito disponible, aunque haya hecho sus pagos a tiempo

Lección 8.3

Sus ganancias netas de una venta: con cuánto se queda realmente

Cuando vende su casa, lo que se lleva a casa no es el precio de venta. Es lo que queda después de pagar su hipoteca, las comisiones de bienes raíces, los costos de cierre y cualquier otro gravamen. A muchos vendedores les sorprende cuánto sale en el cierre. Conocer los números antes de poner la casa en venta le ayuda a planificar y evita el choque en la mesa de cierre.

La fórmula de las ganancias netas

Ganancias netas = Precio de venta − Pago de la hipoteca − Comisiones de los agentes − Costos de cierre del vendedor − Otros pagos de gravámenes

Ejemplo: Usted vende su casa en $450,000.

• Saldo restante de la hipoteca: $295,000 (+ interés diario hasta la fecha de pago, normalmente ~$50 a $70 por día)
• Comisiones de bienes raíces: $24,750 (5.5% del precio de venta, lo típico, aunque varía)
• Costos de cierre del vendedor: $4,500 (seguro de título, impuestos de transferencia, honorarios de abogado, cargos de liquidación)
• Costos de cierre del comprador pagados por el vendedor (si se negoció): $3,000
• Garantía de la casa (home warranty): $450

Ganancias netas: $450,000 − $295,000 − $24,750 − $4,500 − $3,000 − $450 = ~$122,300

Implicaciones fiscales: la exclusión de ganancias de capital

La mayoría de los propietarios que venden su residencia principal no debe impuesto federal sobre las ganancias de capital por la utilidad, gracias a la exclusión de la Sección 121: se excluyen hasta $250,000 de ganancias de capital para contribuyentes solteros y hasta $500,000 para parejas casadas que declaran en conjunto.

Requisitos: Debe haber sido dueño de la casa y haberla usado como residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta. La exclusión se puede usar una vez cada 2 años.

Si su ganancia excede la exclusión (posible en mercados de alta apreciación como las grandes áreas metropolitanas costeras), el exceso se grava como ganancia de capital a largo plazo (15% o 20% según los ingresos, más 3.8% del Impuesto sobre los Ingresos de Inversión Neta para quienes ganan mucho). Su base fiscal puede aumentar con las mejoras de capital que usted haya hecho (no las reparaciones ordinarias), así que llevar un registro de las mejoras importantes es importante.

Lección 8.4

Ser propietario como activo financiero a largo plazo

Una casa no se parece a la mayoría de los activos financieros. Produce un "rendimiento" directo en forma de servicios de vivienda que usted consume. De otro modo tendría que pagar renta por ellos. Se beneficia del apalancamiento, la apreciación y el ahorro forzado mediante la reducción del capital. Pero también tiene costos considerables, es ilíquida, está concentrada geográficamente y no genera ingresos (a menos que se rente).

El marco del rendimiento total

Para pensar con claridad en su casa como inversión, considere tres componentes del rendimiento:

• Renta imputada: La renta que usted evita pagar por ser propietario. Si las rentas comparables en su zona cuestan $2,500 al mes, son $30,000 al año en valor de vivienda que usted recibe sin un intercambio de efectivo. Es valor económico real aunque no aparezca en ninguna cuenta.
• Apreciación: El aumento del valor de mercado con el tiempo. Es el componente en el que piensa la mayoría de la gente, pero varía mucho según el mercado y el período.
• Acumulación de capital apalancada: La reducción del capital multiplicada por el apalancamiento. Cada dólar de capital pagado reduce su deuda sobre un activo que vale más que ese dólar.

A esto hay que restarle: impuestos sobre la propiedad, seguro, mantenimiento y gastos de capital, cuotas de HOA si corresponden y el costo de oportunidad del pago inicial (lo que ese capital podría haber ganado en el mercado de valores).

Comparar ser propietario con rentar

La decisión de rentar o comprar depende genuinamente del contexto. Depende de la relación precio-renta de su mercado local, de cuánto tiempo planea quedarse, de sus alternativas de inversión y de su situación fiscal. En mercados donde los precios de las casas son 30 o 40 veces la renta anual (relación precio-renta superior a 25), comprar es matemáticamente más difícil de justificar y requiere una apreciación esperada significativa o un horizonte de propiedad muy largo para igualar el resultado de rentar e invertir la diferencia.

En mercados con relaciones precio-renta inferiores a 15, comprar normalmente tiene un claro sentido financiero incluso en horizontes de tiempo más cortos. La mayoría de los mercados de EE. UU. está en algún punto intermedio.

Lección 8.5

Cómo armar una estrategia de bienes raíces

Para muchos propietarios, la primera casa no es la última decisión financiera en bienes raíces. Es el comienzo de una estrategia. El capital acumulado, las compras para mudarse a una casa mejor, los beneficios fiscales y los ingresos por alquiler pueden acumularse con el tiempo, pero solo si piensa en ellos antes de comprar.

La estrategia de ascenso (move-up)

Muchos hogares compran una casa inicial, acumulan capital durante 5 a 10 años, venden con las ganancias de capital excluidas bajo la Sección 121 y usan lo obtenido como pago inicial de una casa más grande o de mayor valor. Cada ciclo puede crear una base de capital mayor, sobre todo en mercados que se aprecian. Que la exclusión de ganancias de capital esté libre de impuestos hace de esto una de las ventajas fiscales legales más poderosas que tienen los hogares de ingresos medios.

House hacking (vivir en una de las unidades)

Los compradores que ocuparán la propiedad pueden comprar una propiedad de 2 a 4 unidades con las condiciones estándar de préstamo para ocupantes (incluido FHA con 3.5% de pago inicial), vivir en una unidad y rentar las demás. El ingreso por renta compensa el pago de la hipoteca, en algunos mercados por completo. Esto permite a alguien vivir con costos de vivienda muy reducidos mientras acumula capital en una propiedad de varias unidades. El financiamiento FHA, VA y convencional lo permiten en propiedades de 2 a 4 unidades siempre que el dueño ocupe una unidad.

Camino hacia una propiedad de alquiler

Después de acumular capital en una residencia principal, algunos propietarios la convierten en propiedad de alquiler cuando se mudan y usan el capital retirado o su pago inicial completo para una nueva residencia principal. El ingreso por alquiler está sujeto a impuestos, pero los arrendadores pueden deducir el interés hipotecario, los impuestos sobre la propiedad, el seguro, el mantenimiento y una deducción sustancial por depreciación (el IRS le permite deducir el valor del edificio (no del terreno) a lo largo de 27.5 años). Para quienes pueden manejar las responsabilidades de un arrendador, convertir el capital acumulado en una propiedad de alquiler puede crear un ingreso pasivo duradero.

Conozca sus metas antes de comprar

• Si planea quedarse a largo plazo (más de 10 años): Aproveche al máximo la casa que compra. La apreciación se acumula con el tiempo y los costos de transacción de comprar y vender se amortizan en un período más largo.
• Si es posible que se mude en 3 a 7 años: Sea conservador. El equilibrio entre ser propietario y rentar a menudo requiere de 4 a 6 años solo para recuperar los costos de transacción. Pagar de más en una guerra de ofertas por una casa que venderá en cuatro años puede eliminar todo el beneficio financiero.
• Si crear patrimonio es la meta principal: Elegir el mercado importa. Comprar en un mercado de alta demanda con oferta limitada (áreas metropolitanas costeras, ciudades en crecimiento del Cinturón del Sol, pueblos universitarios) tiende a producir mejor apreciación que comprar en zonas con población en descenso o abundancia de terreno para nueva construcción.
• Si lo más importante es la estabilidad y la previsibilidad: Una hipoteca de tasa fija en un vecindario estable entrega exactamente eso: un pago predecible y una base de capital en crecimiento, sin importar las fluctuaciones del mercado en el camino.