Ahorrar para comprar casa

Lección 2.1

¿Cuánto necesita ahorrar realmente?

La pregunta "¿cuánto necesito ahorrar?" tiene más componentes de los que la mayoría de los compradores espera. El pago inicial se lleva toda la atención, pero es solo una de las cuatro cosas para las que necesita efectivo antes y durante el cierre. Si falta cualquiera de ellas, la compra puede descarrilarse aunque el pago inicial esté cubierto.

Las cuatro necesidades de efectivo

1. Pago inicial: La parte del precio de compra que usted paga al principio, sin financiar. Según el programa de préstamo para el que califique, el pago inicial puede ser de apenas 0%. Los préstamos VA y USDA no requieren pago inicial. FHA requiere 3.5% y los préstamos convencionales pueden llegar a solo 3%, aunque la mayoría de los compradores da entre 5% y 10%. Si da 20% o más en un préstamo convencional, evita por completo el seguro hipotecario privado (PMI), lo que puede reducir su pago mensual de forma notable. Vea la Lección 2.2 para los detalles por tipo de préstamo.

2. Costos de cierre: Cargos de terceros por la transacción: cargos del prestamista, título, escrow (depósito en garantía), avalúo, registro gubernamental, impuestos y seguro pagados por adelantado. Normalmente son de 2% a 5% del monto del préstamo, pero ese rango varía mucho según el estado. Algunos estados imponen impuestos adicionales de transferencia, de registro o sobre la hipoteca que pueden elevar los costos de cierre. En una compra de $350,000 con 5% de pago inicial (préstamo de $332,500), los costos de cierre suelen estar entre $6,600 y $16,600 a nivel nacional, pero su cifra dependerá de dónde compre. Use la calculadora hipotecaria (en inglés) para correr su escenario específico y ver los costos de cierre estimados para su estado. Vea la Lección 2.4 para un desglose completo de lo que incluyen.

3. Depósito de buena fe (earnest money, EMD): Un depósito que se paga cuando se acepta su oferta, normalmente de 1% a 3% del precio de compra. El EMD se acredita a su pago inicial y a sus costos de cierre en el cierre. No es un costo adicional, pero debe estar líquido y disponible de inmediato cuando se acepte su oferta. En una casa de $350,000, son de $3,500 a $10,500 que debe tener a la mano con poco aviso.

4. Reservas: Dinero que deberá tener en el banco después del cierre, tanto por requisito del prestamista como por seguridad financiera. Los prestamistas pueden exigir de 2 a 6 meses de PITI como reservas documentadas. Y como vimos en el Módulo 1, debe mantener un fondo de emergencia aparte de lo que usó para el pago inicial y los costos de cierre.

Una meta de ahorro realista

Para una casa de $350,000 con un préstamo FHA (3.5% de pago inicial), el efectivo total que necesita se desglosa así:

• Pago inicial (3.5%): $12,250
• Costos de cierre (estimado): $8,000 a $12,000
• Reservas (2 meses de PITI a ~$2,200/mes): $4,400
• Total necesario: de $24,650 a $28,650 antes de poder cerrar

Eso es muy distinto de la cifra de "$12,250 de pago inicial" con la que empiezan y terminan la mayoría de las conversaciones. Ese panorama más completo es lo que le da una meta de ahorro realista, no solo la cifra del pago inicial.

Lección 2.2

Requisitos de pago inicial según el tipo de préstamo

El pago inicial de 20% es un mito para muchos compradores. El pago inicial promedio nacional de los compradores primerizos ha estado más cerca de 6% a 8% en los últimos años. En realidad, los pagos iniciales van de 0% a 20% según el tipo de préstamo. VA y USDA son las opciones de pago inicial cero respaldadas por el gobierno. Un grupo más pequeño de bancos y cooperativas de crédito también ofrece productos especiales sin pago inicial. Son préstamos de cartera (portfolio loans), es decir, que el prestamista conserva internamente en lugar de venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac, lo que le permite fijar sus propias reglas de suscripción, incluido un pago inicial de 0%. Consulte la base de datos con búsqueda más abajo si busca esos programas. Para la mayoría de los compradores, el rango realista es de 3% a 5% mediante los programas convencionales o FHA estándar. Los costos y beneficios tienen que ver con el seguro hipotecario y los ajustes de precio, que vale la pena entender.

La ventaja del 20% de pago inicial: lo que gana y lo que sacrifica

Dar 20% elimina el PMI en los préstamos convencionales y reduce de inmediato su pago mensual. En una casa de $350,000 con 5% de pago inicial y un puntaje de crédito promedio, el PMI suele costar de $300 a $325 al mes. Es dinero real durante varios años, hasta llegar a 80% de LTV. Un pago inicial de 20% también reduce el monto del préstamo, lo que baja aún más su pago, y transmite solidez financiera a los vendedores en mercados competitivos.

La contrapartida: 20% de $350,000 son $70,000 en efectivo, más los costos de cierre. Para muchos compradores, eso simplemente no se puede lograr en un plazo razonable, sobre todo en mercados de costo alto. Un pago inicial de 5% en la misma casa requiere $17,500. Eso es una diferencia de cuatro años de ahorro en muchos niveles de ingreso. El costo del PMI durante 5 a 7 años puede ser menor que 4 años de renta en muchos mercados.

Los programas convencionales de 3%

HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac permiten 3% de pago inicial para compradores primerizos y prestatarios de ingresos bajos a moderados que califiquen. Ambos ofrecen costos de PMI reducidos en comparación con el PMI convencional estándar, y ambos permiten fondos de regalo y asistencia para el pago inicial para cubrir todo el pago inicial. Se aplican límites de ingreso, normalmente 80% o menos del ingreso medio del área para quienes no son compradores primerizos.

La decisión sobre FHA

El mínimo de 3.5% de FHA es atractivo, pero el panorama del seguro hipotecario es menos favorable que el convencional. FHA cobra una prima inicial de seguro hipotecario (1.75% del monto del préstamo, normalmente incluida en el préstamo) y un MIP anual (de 0.55% a 1.05% según el plazo del préstamo y el LTV). Para la mayoría de los prestatarios que dan menos de 10%, el MIP de FHA dura toda la vida del préstamo. No se cancela al llegar a 80% de LTV. Para eliminarlo, tendría que refinanciar a un préstamo convencional cuando su capital acumulado llegue a 20%.

FHA tiene sentido cuando: su puntaje de crédito es menor de 680 (donde los ajustes de precio convencionales anulan la ventaja del seguro hipotecario), cuando usa una subvención de DPA que combina mejor con FHA, o cuando su DTI es demasiado alto para la aprobación convencional.

Lección 2.3

Programas de asistencia para el pago inicial

Los programas de asistencia para el pago inicial (DPA) son uno de los recursos menos aprovechados al comprar una casa. Las encuestas muestran de manera constante que la mayoría de los posibles compradores primerizos no sabe que existen. Entre quienes sí los conocen, muchos sobrestiman los límites de ingreso y suponen que no calificarán. En realidad, los programas DPA atienden a una amplia gama de niveles de ingreso y precios de casas.

Qué son los programas DPA

Los programas DPA aportan dinero para el pago inicial y a veces para los costos de cierre, en forma de:

• Subvenciones (grants): Dinero que no hay que devolver. Suelen estar financiadas por agencias estatales de financiamiento de vivienda o mediante programas de prestamistas (como el Community Homeownership Commitment de Bank of America o el DreaMaker de Chase).
• Segundas hipotecas condonables: Un segundo préstamo que se perdona (se cancela) después de vivir en la casa durante un período determinado, normalmente de 5 a 10 años. Si vende o refinancia antes de que termine ese período, es posible que deba devolver una parte o la totalidad.
• Segundas hipotecas diferidas: Un segundo préstamo sin pago mensual que vence cuando usted vende o refinancia. El préstamo original prácticamente no genera intereses durante el tiempo que usted permanezca en la casa.
• Segundas hipotecas de bajo interés: Un segundo préstamo con pago mensual y una tasa de interés por debajo del mercado.

Quién ofrece programas DPA

• Agencias estatales de financiamiento de vivienda (HFA): Cada estado tiene una. Administran programas de bonos de ingresos hipotecarios que normalmente ofrecen tasas de primera hipoteca por debajo del mercado, además de DPA, para compradores que califiquen. Busque "[su estado] housing finance agency" o consulte el directorio del National Council of State Housing Agencies (NCSHA).
• Programas de la ciudad y del condado: Muchos municipios ofrecen DPA para compradores que adquieren dentro de los límites de la ciudad, a veces dirigidos a vecindarios específicos en proceso de revitalización.
• Programas de empleadores: Algunos empleadores grandes, sistemas hospitalarios y universidades ofrecen DPA para atraer a sus empleados a comprar cerca del lugar de trabajo.
• Programas de prestamistas: Los bancos grandes suelen tener sus propias subvenciones DPA para compradores en zonas censales que califiquen o por debajo de ciertos umbrales de ingreso. A veces están disponibles además de un programa DPA estatal.
• USDA y FHA: Ambos programas permiten que el 100% del pago inicial provenga de regalos o de DPA. VA permite la compra sin pago inicial.

Requisitos típicos de los programas DPA

• Condición de comprador primerizo (normalmente definida como no haber sido propietario de una residencia principal en los últimos 3 años, no necesariamente no haber tenido casa nunca)
• Ingreso igual o menor a 80% a 120% del ingreso medio del área (AMI); los límites varían mucho según el programa
• Precio de compra igual o menor a los límites del área (normalmente fijado en el límite de préstamo conforme o en 95% del precio medio de las casas del área)
• Ocupación por el propietario: debe vivir en la casa como su residencia principal
• Haber completado un curso de educación para compradores aprobado por HUD (normalmente de 6 a 8 horas, disponible en línea)
• Puntaje de crédito mínimo (varía según el programa, comúnmente de 620 a 640)

Lección 2.4

Costos de cierre: qué son y cuánto presupuestar

Los costos de cierre son los cargos que se pagan en la liquidación para completar una transacción inmobiliaria. Cubren una variedad de servicios: cargos de originación del prestamista, trabajo de la compañía de títulos, cargos gubernamentales de registro y conceptos pagados por adelantado como el seguro y los impuestos sobre la propiedad. Son inevitables, pero se pueden manejar.

Cargos del prestamista (Sección A de la Estimación de Préstamo)

Estos son los cargos que cobra su prestamista por originar el préstamo. Incluyen:

• Cargo de originación: Un cargo fijo por procesar el préstamo, normalmente de hasta 1% del monto del préstamo. Los prestamistas pueden ofrecer una opción de tasa que no cobre cargo de originación, pero esa tasa suele ser más alta que si pagara el cargo. Es un intercambio: costos de cierre más bajos a cambio de una tasa ligeramente más alta.
• Puntos de descuento (discount points): Interés prepagado opcional para reducir su tasa. 1 punto = 1% del monto del préstamo y normalmente reduce la tasa en 0.25%
• Cargo de suscripción (underwriting): Cargo por la revisión de su solicitud por parte del prestamista, comúnmente de $400 a $1,500
• Cargo del informe de crédito: Normalmente de $25 a $350
• Cargo de procesamiento: Algunos prestamistas cobran un cargo de procesamiento por separado, normalmente de $350 a $1,500

Cargos por servicios de terceros (Secciones B y C)

Estos son cargos que usted paga por servicios que exige el prestamista pero que prestan terceros:

• Avalúo: De $400 a $700 para una casa unifamiliar; más para propiedades grandes o zonas rurales
• Búsqueda de título y seguro de título: La búsqueda revisa si hay gravámenes, sentencias o disputas de propiedad en el historial de la propiedad. El seguro de título lo protege a usted (póliza del propietario) y al prestamista (póliza del prestamista) contra defectos de título no descubiertos. Costo combinado: de $1,200 a $3,500 o más según el precio de compra y el estado. En la mayoría de los estados, es habitual que el vendedor pague la póliza de título del propietario. Pregunte a su agente de bienes raíces qué es lo habitual en su mercado antes de suponer que es un costo que usted tendrá que cubrir.
• Cargo de liquidación o cierre: Se paga a la compañía de escrow o de cierre por manejar la transacción, de $350 a $800
• Levantamiento topográfico (survey): Se exige en algunos estados; confirma los límites de la propiedad, de $300 a $700
• Inspección de la casa: Técnicamente no es un costo de cierre, pero normalmente se paga antes del cierre, de $350 a $600

Cargos gubernamentales (Sección E)

• Cargos de registro: Los cobra el condado por registrar la escritura y la hipoteca, de $50 a $500 según la ubicación
• Impuestos de transferencia: Algunos estados cobran un impuesto sobre la transferencia de bienes raíces. Va desde un monto mínimo hasta más de 2% del precio de compra en estados como Nueva York, Pensilvania y Maryland
• Impuestos sobre la hipoteca: Algunos estados (Nueva York, Florida y otros) cobran un impuesto sobre la hipoteca misma

Conceptos prepagados y apertura del escrow (Secciones F y G)

Más que cargos, son pagos que usted hace por adelantado y que de otro modo vencerían más adelante:

• Seguro de vivienda prepagado: La prima del primer año se paga en el cierre, de $800 a $2,500 o más según el valor de la casa y el estado
• Interés prepagado: Intereses desde la fecha de cierre hasta fin de mes. 15 días de interés sobre un préstamo de $350,000 al 7% son aproximadamente $1,000
• Apertura del escrow (depósito inicial de escrow): De 2 a 3 meses de impuestos sobre la propiedad y seguro que se depositan en su cuenta de escrow en el cierre; varía mucho según la tasa de impuestos y el costo del seguro

Lección 2.5

Cómo armar un calendario de ahorro realista

Una vez que sabe cuánto necesita ahorrar, la pregunta es: ¿cuánto tiempo tomará y qué acciones pueden acelerarlo? El calendario de ahorro para comprar una casa es un cálculo concreto, y la mayoría de los compradores subestima el poder de aumentar su tasa de ahorro frente a simplemente esperar más tiempo.

El cálculo básico

Si su meta total de ahorro es $30,000 (pago inicial + costos de cierre + reservas) y actualmente ahorra $1,000 al mes, su calendario es de 30 meses, o 2.5 años. Si puede subir su ahorro mensual a $1,500, baja a 20 meses. Si puede ahorrar $2,000 al mes, son 15 meses. El rendimiento de aumentar la tasa de ahorro es inmediato y lineal.

De dónde sale el dinero

La mayoría de los compradores acumula su pago inicial con alguna combinación de:

• Ahorro mensual regular: Automatizar una transferencia fija a una cuenta de ahorros de alto rendimiento el día de pago es el mecanismo más confiable. Lo que se automatiza se ahorra; lo que requiere una decisión consciente muchas veces se gasta.
• Sumas únicas: Reembolsos de impuestos, bonos, herencias, regalos de familiares. Las sumas grandes pueden acortar drásticamente un calendario de varios años.
• Fondos de regalo: Todos los programas de préstamo principales permiten fondos de regalo de familiares. FHA permite que el 100% del pago inicial sea un regalo; el préstamo convencional exige alguna aportación del prestatario cuando el pago inicial es menor. Los regalos requieren una carta de regalo (disponible con su prestamista) que documente que el dinero es un regalo y no un préstamo.
• Fondos de cuentas de jubilación: El IRS permite que los compradores primerizos retiren hasta $10,000 de una IRA tradicional sin la penalidad de 10% por retiro anticipado (los impuestos sobre la renta sí se aplican). Las aportaciones a una Roth IRA (no las ganancias) siempre se pueden retirar sin penalidad. Los préstamos de un 401(k) son otra opción, pero pida prestado con cuidado. Un cambio de empleo puede hacer que todo el préstamo venza de inmediato.
• Programas DPA: Como vimos en la Lección 2.3, las subvenciones y las segundas hipotecas condonables pueden cubrir una parte o la totalidad del pago inicial y a veces los costos de cierre, lo que reduce el calendario a casi cero para los compradores que califiquen.

Dónde ahorrar

Mantenga los fondos de su pago inicial en una cuenta de ahorros de alto rendimiento, no en la bolsa de valores. El dinero que piensa usar dentro de 12 a 36 meses no debe estar expuesto a la volatilidad de las acciones. Una caída de 20% en el mercado el año antes de la compra podría retrasarla por años. Las cuentas de ahorros de alto rendimiento rinden actualmente de 4% a 5% de APY, lo que suma bastante en un saldo de $20,000 a $40,000 sin riesgo de mercado.

Un punto crítico sobre dónde está el dinero: Cada dólar que planee usar para su pago inicial, sus costos de cierre y sus reservas debe poder verificarse. Los prestamistas pedirán dos meses de estados de cuenta bancarios y rastrearán de dónde vinieron sus fondos. El objetivo es confirmar que el dinero realmente es suyo y no prestado. El efectivo guardado en casa, en una caja fuerte o en cualquier lugar fuera de una institución financiera no deja rastro documental. Los prestamistas lo llaman "dinero del colchón" y no lo cuentan. Si llega al cierre con fondos que no se pueden rastrear, es posible que no lo aprueben. Si tiene efectivo fuera de un banco, deposítelo en una institución financiera por lo menos 3 o 4 meses antes de la fecha en que planea solicitar la hipoteca. Eso le da tiempo a los fondos para "madurar" en su cuenta y volverse totalmente verificables.

Cómo acelerar el calendario

Además de ahorrar más, algunos compradores aceleran su calendario de estas maneras:

• Reducir temporalmente las aportaciones de jubilación al mínimo que iguala el empleador mientras ahorran para el pago inicial (sopese esto con cuidado frente al tiempo que se pierde en el mercado)
• Mudarse a una renta más barata mientras acumulan ahorros
• Generar ingresos adicionales con un trabajo de medio tiempo, trabajo independiente o trabajos esporádicos (gig)
• Buscar programas DPA que reduzcan la meta de ahorro
• Apuntar a un precio de compra inicial más bajo para llegar antes a ser propietario y subir de categoría más adelante

Estrategia: combinar programas para minimizar el efectivo para el cierre

La mayoría de los compradores primerizos supone que tiene que ahorrar de su bolsillo hasta el último dólar del pago inicial y de los costos de cierre. No tiene que ser así. Los préstamos FHA permiten que los vendedores aporten hasta 6% del precio de compra para los costos de cierre y los conceptos prepagados del comprador. Es dinero que el vendedor aporta en la mesa de negociación, no de su bolsillo. Si a eso le suma un programa de asistencia para el pago inicial, un comprador que califique puede entrar a una casa con poco o nada de su propio dinero.

La tabla siguiente muestra la misma compra FHA de $300,000 de tres maneras, para ilustrar cómo combinar concesiones del vendedor y DPA cambia radicalmente el panorama del efectivo para el cierre.

Supuestos: precio de compra de $300,000 • pago inicial FHA de 3.5% ($10,500) • costos de cierre y conceptos prepagados estimados: $11,000 • límite de concesión del vendedor en FHA: 6% ($18,000)

Las concesiones del vendedor se negocian como parte de la oferta de compra. Usted le pide al vendedor que contribuya a sus costos como condición del trato. En un mercado favorable al comprador o con un vendedor motivado, esto suele lograrse. En mercados competitivos requiere más habilidad de negociación, pero es una estrategia legítima y común.

El Escenario 3 no es teórico. Un comprador que califique, con un préstamo FHA, una subvención DPA que cubra el pago inicial y concesiones del vendedor que cubran los costos de cierre y los conceptos prepagados, puede cerrar la compra de una casa con poco o nada de su propio dinero. Los programas existen. La clave es saber pedirlos y trabajar con un prestamista y un agente de bienes raíces con experiencia en estructurar estas transacciones.