Conceptos básicos de la hipoteca

Lección 3.1

Cómo funciona realmente una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo garantizado por un bien inmueble. Eso significa que si usted deja de hacer los pagos, el prestamista puede ejecutar la hipoteca (foreclose), quedarse con la propiedad y recuperar lo que se le debe. La propiedad misma es la garantía. Vale la pena entender esto desde el principio, porque explica por qué los prestamistas examinan con tanto cuidado sus ingresos, su crédito y sus ahorros. Están apostando a 30 años a su capacidad de pago.

Algo que sorprende a muchos compradores primerizos: a diferencia de un préstamo de auto, donde el prestamista conserva el título hasta que se paga el préstamo, una hipoteca no funciona así. La casa es suya por completo. Su nombre aparece en el título desde el día del cierre. El prestamista simplemente tiene un gravamen sobre la propiedad, que le da el derecho de ejecutar la hipoteca si usted incumple. Pero la casa no es del prestamista. Es suya.

El cuadro de amortización

Cuando toma una hipoteca, sus pagos se calculan para pagar tanto el capital del préstamo como los intereses durante el plazo del préstamo. Ese cálculo se llama amortización. Y esto es lo que sorprende a la mayoría de los prestatarios: en los primeros años de una hipoteca a 30 años, la gran mayoría de cada pago va a intereses, no al capital.

Tomemos un préstamo de $300,000 con 7% de interés. Su pago mensual de capital e intereses es de unos $1,996. En el Mes 1, aproximadamente $1,750 van a intereses y solo $246 reducen el saldo del préstamo. Para el Mes 180 (año 15), la división es más cercana a mitad y mitad. En los últimos pagos, casi todo cada pago es capital.

Por eso los primeros años de una hipoteca se sienten caros en relación con la rapidez con que baja el saldo del préstamo. También es la razón por la que los pagos extra al capital hechos al principio del préstamo tienen un impacto desproporcionado. Reducen el saldo sobre el cual se calculan los intereses futuros.

Por qué los pagos extra importan más de lo que cree

En ese mismo préstamo de $300,000 al 7%, si paga apenas $100 extra al mes al capital, liquidará el préstamo aproximadamente 3.5 años antes y ahorrará más de $50,000 en intereses totales. Si paga $250 extra al mes, recortará seis años o más del plazo del préstamo. Las matemáticas son poderosas porque cada dólar de capital que elimina ahora evita todos los intereses futuros que se habrían cobrado sobre ese dólar.

No necesita comprometerse a un pago más alto de forma permanente para beneficiarse. La mayoría de los préstamos le permite hacer pagos adicionales al capital cuando usted quiera, incluso solo una o dos veces al año.

La diferencia entre capital e intereses

• Capital (principal): el saldo real del préstamo. Cuando usted hace un pago, una parte reduce este número.
• Interés: el cargo del prestamista por prestarle el dinero, expresado como un porcentaje de su saldo pendiente. A medida que su saldo disminuye, también disminuye la parte de interés de cada pago.

Su pago mensual total normalmente incluye más que capital e intereses. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y (si corresponde) el seguro hipotecario suelen cobrarse cada mes y guardarse en una cuenta de escrow. Cubrimos ese panorama completo del pago en el Módulo 4 y el Módulo 6.

Lección 3.2

Hipotecas de tasa fija y de tasa ajustable

Toda hipoteca pertenece a una de dos categorías: tasa fija o tasa ajustable. La diferencia determina qué tan predecible será su pago con el tiempo, lo cual importa mucho cuando está armando un presupuesto alrededor de un compromiso de 30 años.

Hipotecas de tasa fija

Con una hipoteca de tasa fija, su tasa de interés queda fija durante todo el plazo del préstamo, normalmente 15 o 30 años. Su pago de capital e intereses nunca cambiará. Los impuestos y el seguro pueden variar de un año a otro, pero el pago hipotecario básico se mantiene constante.

Esta previsibilidad es valiosa. La mayoría de los compradores que planean quedarse en su casa a largo plazo elige una tasa fija, sobre todo cuando las tasas son razonables. La contrapartida es que si las tasas del mercado bajan de forma significativa después de que usted cierre, tendrá que refinanciar para aprovecharlo, y refinanciar cuesta dinero.

Hipotecas de tasa ajustable (ARM)

Una ARM comienza con una tasa fija durante un período inicial y luego se ajusta periódicamente según un índice del mercado. Entre los productos comunes están:

• ARM 5/1: fija durante 5 años y luego se ajusta cada año
• ARM 7/1: fija durante 7 años y luego se ajusta cada año
• ARM 10/1: fija durante 10 años y luego se ajusta cada año

Las ARM normalmente ofrecen una tasa de interés inicial más baja que los préstamos de tasa fija, a menudo notablemente más baja. Esa tasa más baja ahorra dinero durante el período fijo. El riesgo es lo que pasa cuando empiezan los ajustes.

Límites (caps) de las ARM: su protección contra los aumentos bruscos de tasa

Todas las ARM tienen límites que restringen cuánto puede cambiar la tasa. Una estructura típica de límites se ve así: 2/1/5

• 2: aumento máximo en el primer ajuste (2% por encima de la tasa inicial)
• 1: aumento máximo en cada ajuste anual posterior (1% por año)
• 5: aumento máximo total durante la vida del préstamo (5% por encima de la tasa inicial)

Así que si empieza en 6%, su tasa nunca podrá superar 11% sin importar lo que suceda en el mercado. Sigue siendo un aumento de pago significativo, y por eso las ARM requieren una planificación cuidadosa.

Cuándo tiene sentido una ARM

Las ARM tienen más sentido financiero cuando usted no espera quedarse en la casa más allá del período fijo, por ejemplo, si compra sabiendo que se mudará o venderá en 5 a 7 años. En ese caso, aprovecha la tasa más baja sin llegar a experimentar un ajuste. También pueden tener sentido si está seguro de que las tasas bajarán y planea refinanciar antes de que termine el período fijo, aunque anticipar el mercado siempre es incierto.

Lección 3.3

Tipos de préstamo: Convencional, FHA, VA y USDA

No todas las hipotecas son el mismo producto. El tipo de préstamo afecta su pago inicial mínimo, los requisitos de puntaje de crédito, los costos del seguro hipotecario y en qué propiedades puede usarlo. Esto es lo que significa realmente cada uno.

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales no están respaldados por ninguna agencia del gobierno. Se ajustan a las pautas fijadas por Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno que compran la mayoría de las hipotecas después de originadas. Como no hay garantía del gobierno, los prestamistas aplican estándares de crédito más estrictos.

• Pago inicial mínimo: 3% para compradores primerizos, 5% para la mayoría de los demás
• Puntaje de crédito mínimo: normalmente 620, con mejores tasas por encima de 740
• Seguro hipotecario: se requiere si el pago inicial es menor de 20%, pero se puede eliminar cuando llega a 80% de LTV
• Límites de préstamo: los fija la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) y se ajustan cada año por condado

Los préstamos convencionales suelen tener las mejores tasas para prestatarios con buen crédito y pagos iniciales más grandes. Son el tipo de préstamo más común para quienes compran por segunda vez o más y para quien puede llegar al 20%.

Una nota importante sobre los límites de préstamo: cuando el monto de un préstamo excede el límite conforme de la FHFA para ese condado, el préstamo deja de ser elegible para el financiamiento de Fannie Mae o Freddie Mac. Estos préstamos siguen siendo técnicamente convencionales (no respaldados por el gobierno), pero pasan a lo que se llama el mercado jumbo, donde inversionistas privados ocupan el lugar que Fannie y Freddie tienen en los préstamos conformes. Como los inversionistas privados asumen más riesgo sin el respaldo de las entidades patrocinadas por el gobierno, ponen precio a ese riesgo. Los estándares de calificación suelen ser más estrictos: espere requisitos más altos de puntaje FICO mínimo, pagos iniciales más grandes (a menudo de 10% a 20% o más) y documentación más exhaustiva de ingresos y activos.

Préstamos FHA

Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), lo que permite a los prestamistas ofrecer condiciones más flexibles. Esto hace de FHA una opción común para compradores primerizos y para quienes no tienen un crédito perfecto.

• Pago inicial mínimo: 3.5% con puntaje de crédito de 580 o más; 10% con puntaje de 500 a 579
• Requisitos de relación deuda-ingreso más flexibles
• Seguro hipotecario: una prima inicial de 1.75% del monto del préstamo más una prima anual y, a diferencia del PMI convencional, a menudo dura toda la vida del préstamo

La desventaja de FHA es el costo del seguro hipotecario. Para muchos prestatarios, una vez que mejora su crédito, refinanciar a un préstamo convencional y eliminar el seguro hipotecario tiene sentido financiero.

Préstamos VA

Los préstamos VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos y solo están disponibles para veteranos elegibles, militares en servicio activo y cónyuges sobrevivientes que califiquen. Ofrecen condiciones que no existen en ningún otro tipo de préstamo:

• No se requiere pago inicial
• Sin seguro hipotecario privado
• Tasas de interés competitivas
• Un cargo de financiamiento de VA (que se puede financiar dentro del préstamo) en lugar de los costos de cierre tradicionales

Si califica para un préstamo VA, casi siempre debería ser su primera opción. El ahorro a lo largo de la vida del préstamo, comparado con un préstamo convencional con 5% de pago inicial o con FHA, es considerable.

Préstamos USDA

Los préstamos USDA están respaldados por el Departamento de Agricultura de los EE. UU. y diseñados para fomentar la propiedad de vivienda en zonas rurales y suburbanas. Tienen dos requisitos de elegibilidad que deben cumplirse ambos: la propiedad debe estar en un área geográfica elegible para USDA (puede verificarlo en el mapa en línea de USDA) y el ingreso del hogar del prestatario debe estar dentro de los límites del programa para su condado.

• No se requiere pago inicial
• Tasas competitivas con respaldo del gobierno
• Cargo anual de garantía en lugar del PMI tradicional

Las áreas elegibles para USDA son más amplias de lo que muchos compradores esperan. Incluyen muchas ciudades pequeñas y comunidades suburbanas, no solo terrenos agrícolas rurales.

Lección 3.4

Tasa de interés frente a APR: el número que realmente importa

Cuando los prestamistas anuncian las tasas hipotecarias, siempre muestran dos números: la tasa de interés y el APR (Tasa de Porcentaje Anual). Ambos números tienen su utilidad, pero ninguno por sí solo le dice lo que realmente necesita saber al comparar prestamistas.

Qué es la tasa de interés

La tasa de interés es el costo base de pedir dinero prestado. Se usa para calcular su pago mensual de capital e intereses. Y nada más. No refleja el costo total del préstamo.

Qué incluye el APR

El APR es la tasa de interés más la mayoría de los cargos y costos asociados con el préstamo, expresado como un porcentaje anualizado. Incluye:

• Cargos de originación y puntos
• Cargos del corredor hipotecario (si corresponde)
• Ciertos conceptos prepagados
• Primas de seguro hipotecario (en FHA)

En teoría, el APR le permite comparar el costo total de dos préstamos. En la práctica, la mayoría de los prestatarios, sobre todo los compradores primerizos, encuentra que los dos números confunden más de lo que ayudan. Perseguir el APR puede llevarlo en la dirección equivocada. Este es el método que sí funciona.

Cómo buscar la mejor tasa

Comuníquese con al menos tres prestamistas y deles exactamente el mismo escenario: mismo precio de compra, mismo pago inicial, mismo plazo del préstamo, misma ubicación. Haga las tres consultas el mismo día. Las tasas cambian a diario, y una cotización que obtuvo el lunes no es comparable con una del jueves. Para que la comparación sea válida, el mercado tiene que ser el mismo para los tres.

Luego pida a cada prestamista que cotice la misma tasa de interés. No una tasa parecida. Si el primer prestamista cotiza 6.00%, pida a los otros dos que también coticen 6.00%. No 5.875%. No 6.125%. La misma tasa.

Con las tres cotizaciones fijadas en la misma tasa de interés, la comparación se vuelve sencilla: quien tenga los cargos del prestamista más bajos tiene la mejor oferta. Son los cargos de la Sección A de la Estimación de Préstamo: cargos de originación, puntos de descuento, cargos de suscripción, cargos de procesamiento. Es lo único que necesita comparar.

Dos cosas que debe dejar fuera de esta comparación: los cargos de título y los cargos de escrow. Aparecen en otra parte de la Estimación de Préstamo y cada prestamista puede presentarlos de manera distinta, lo que distorsiona la comparación. Limítese a los cargos del prestamista.

Este método también resuelve el problema de los puntos. Un prestamista podría cotizarle 5.875% con un punto, que cuesta $3,500 por adelantado en un préstamo de $350,000 para obtener una tasa 0.125% menor que 6.00%. Eso puede valer la pena o no, según cuánto tiempo se quede en la casa. Al mantener las tres cotizaciones en la misma tasa y comparar solo lo que el prestamista cobra por darle esa tasa, usted hace una comparación limpia y equivalente, sin nada de ese ruido.

Cómo entender los puntos de descuento

Cuando un prestamista cotiza una tasa con "puntos", le ofrece la opción de pagar por adelantado para comprar una tasa más baja. Un punto equivale a 1% del monto del préstamo. Pagar un punto en un préstamo de $350,000 cuesta $3,500 por adelantado y podría reducir su tasa en 0.25%.

Que convenga o no comprar puntos depende de su punto de equilibrio: divida el costo inicial entre el ahorro mensual. Si el punto de equilibrio es de 48 meses y usted planea quedarse 10 años, comprar puntos es un buen negocio. Si es posible que venda en 3 años, probablemente no lo es.

Lección 3.5

Seguro hipotecario: PMI y MIP

El seguro hipotecario es uno de los costos más malentendidos al comprar una casa. Muchos compradores lo ven como un cargo que pagan al prestamista, o algo que los protege a ellos. No es ni lo uno ni lo otro. El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que usted incumpla. Y usted lo paga.

PMI: Seguro hipotecario privado (préstamos convencionales)

El PMI se requiere en los préstamos convencionales cuando su pago inicial es menor de 20%. La tasa varía según su puntaje de crédito, el monto del pago inicial y el plazo del préstamo, pero normalmente está entre 0.5% y 1.5% del monto del préstamo por año.

En un préstamo de $350,000, un PMI de 0.8% anual agrega unos $233 al mes a su pago. Es dinero real. En cinco años, son casi $14,000 solo en seguro hipotecario.

Cuándo se elimina el PMI

La buena noticia sobre el PMI convencional: no dura para siempre. Por ley, los prestamistas deben cancelar automáticamente el PMI cuando el saldo de su préstamo llega a 78% del precio de compra original (siempre que sus pagos estén al corriente). También puede solicitar la cancelación cuando llegue a 80% de LTV, lo que puede requerir un nuevo avalúo que confirme el valor de la casa.

Si su casa se ha apreciado significativamente, podría llegar a 80% de LTV más rápido de lo que sugiere su calendario de pagos, y valdría la pena explorar un refinanciamiento o una cancelación del PMI basada en un avalúo.

MIP: Prima de seguro hipotecario (préstamos FHA)

Los préstamos FHA tienen su propia versión de seguro hipotecario llamada MIP. Funciona distinto del PMI en dos aspectos importantes:

• Prima inicial: 1.75% del monto del préstamo, pagadera en el cierre (aunque se puede incluir en el préstamo)
• Prima anual: aproximadamente 0.55% por año para la mayoría de los préstamos a 30 años, pagada mensualmente

La diferencia más importante es que el MIP de FHA a menudo dura toda la vida del préstamo si su pago inicial fue menor de 10%. A diferencia del PMI convencional, no puede simplemente solicitar la cancelación al llegar a 80% de LTV. La única manera de eliminar el MIP de un préstamo FHA es refinanciar a un préstamo convencional cuando tenga suficiente capital acumulado.

VA: sin seguro hipotecario mensual

Los préstamos VA son el único programa de préstamo sin ningún tipo de seguro hipotecario mensual. En su lugar, hay un cargo único de financiamiento de VA (normalmente de 2.15% a 3.3% del monto del préstamo en el primer uso, según el pago inicial y la clasificación de servicio) que se puede financiar dentro del préstamo. Es un costo único. Sin cargo mensual continuo.

USDA: cargo mensual con otro nombre

Los préstamos USDA sí llevan un cargo mensual. El programa lo llama "cargo anual", de 0.35% del saldo del préstamo por año y cobrado en pagos mensuales. También hay un cargo inicial de garantía de 1% del monto del préstamo. La terminología es distinta de PMI o MIP, pero la función es la misma. Es un seguro hipotecario que financia el programa USDA y cubre las pérdidas cuando los préstamos USDA llegan a la ejecución hipotecaria. No se deje engañar por el nombre. Es menor que el MIP de FHA y, en general, menor que el PMI convencional para compradores con pagos iniciales limitados, pero es un costo mensual que llevará durante toda la vida del préstamo.

Lección 3.6

Cómo leer una Estimación de Préstamo (Loan Estimate)

Dentro de los tres días hábiles posteriores a recibir su solicitud de préstamo, los prestamistas están obligados por ley a entregarle una Estimación de Préstamo (Loan Estimate, LE). Este formulario estandarizado de tres páginas es uno de los documentos más importantes del proceso hipotecario. Es su ventana más clara hacia lo que el préstamo realmente le va a costar.

Página 1: El panorama general

La página uno muestra las condiciones del préstamo que solicitó: precio de compra, monto del préstamo, tipo de préstamo, tasa de interés (y si puede aumentar) y un desglose proyectado del pago mensual. También muestra su efectivo estimado para el cierre, el total que necesitará llevar el día del cierre.

Importante: El pago mensual proyectado aquí incluye capital e intereses, seguro hipotecario estimado (si corresponde) y escrow estimado para impuestos y seguro. Esto se acerca mucho más a su costo mensual real de lo que sugiere la tasa por sí sola.

Página 2: Detalle de los costos de cierre

La página dos desglosa todos los costos de cierre en categorías:

• Sección A: Cargos de originación (cargos del prestamista que no puede comparar): cargo de originación, puntos
• Sección B: Servicios que no puede comparar (elegidos por el prestamista): avalúo, informe de crédito, determinación de zona de inundación, monitoreo de impuestos
• Sección C: Servicios que sí puede comparar: seguro de título, agente de liquidación o cierre, honorarios de abogados
• Secciones E/F: Impuestos y cargos gubernamentales: impuestos de transferencia, cargos de registro
• Sección G: Conceptos prepagados: interés prepagado, prima del seguro de vivienda, pago inicial de escrow

Los conceptos de la Sección C son aquellos en los que usted puede comparar precios y posiblemente ahorrar dinero. El seguro de título en particular puede variar significativamente según el proveedor.

La ventana de comparación de tres días

Cuando reciba Estimaciones de Préstamo de varios prestamistas, compárelas lado a lado. El formato estandarizado lo hace sencillo. Concéntrese en: total de cargos de originación (Sección A), total de costos de cierre, APR y el costo total proyectado a 5 años (que aparece al final de la página 3). El total a 5 años incluye los pagos más el capital restante, lo que le da una comparación significativa y equivalente.

Estimación de Préstamo frente a Divulgación de Cierre

Antes del cierre, recibirá una Divulgación de Cierre (Closing Disclosure, CD), la versión final de estos mismos números. Debe recibirla por lo menos tres días hábiles antes del cierre. Compárela con su Estimación de Préstamo. Según las reglas federales, ciertos costos no pueden aumentar en absoluto, otros pueden aumentar no más de 10% y algunos pueden cambiar sin límite (como el interés prepagado, que depende de la fecha exacta del cierre).

Si algo cambió de manera significativa y no se le avisó con anticipación, pida al prestamista que se lo explique por escrito antes del cierre.