Entienda su base financiera

Lección 1.1

Puntajes de crédito: qué son y cómo se calculan

Su puntaje de crédito es un número de tres dígitos que le dice a un prestamista qué tan responsablemente ha manejado sus deudas en el pasado. Los prestamistas lo usan como una medida rápida y estandarizada del riesgo. Un puntaje más alto indica menor riesgo, y eso significa mejores condiciones de préstamo, tasas de interés más bajas y acceso a más programas de préstamo.

El puntaje FICO: lo que realmente usan los prestamistas hipotecarios

Existen docenas de modelos de puntaje de crédito, pero los prestamistas hipotecarios usan principalmente los puntajes FICO. En concreto, las versiones desarrolladas para préstamos hipotecarios: FICO Score 2, 4 y 5. Obtienen los puntajes de las tres agencias de crédito (Equifax, Experian y TransUnion) y normalmente usan el puntaje del medio de los tres para un solo prestatario, o el más bajo de los dos puntajes del medio cuando hay coprestatarios.

El requisito del "puntaje predictivo"

Un puntaje FICO alto no es suficiente por sí solo. Los prestamistas también necesitan saber que su puntaje es predictivo, es decir, que se basa en suficiente historial de crédito para pronosticar cómo manejará una hipoteca. Un FICO de 720 que proviene de una sola cuenta abierta no le dice mucho a un prestamista. Para tener un puntaje utilizable y predictivo, por lo general necesita:

• Al menos 3 cuentas de crédito abiertas y activas (cuentas como tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles o cuentas a plazos)
• Al menos una cuenta abierta por 12 meses o más

Si su historial de crédito no cumple este umbral, es posible que el prestamista no pueda usar su puntaje, aunque el número se vea bien. Un perfil de crédito variado, con varias cuentas activas, importa tanto como el puntaje mismo.

Hay algo que mucha gente pasa por alto sobre el requisito de "activa": en una cuenta rotativa como una tarjeta de crédito, activa significa que realmente se usa. Una tarjeta que lleva dos años sin tocarse no cuenta. Una buena regla práctica: úsela al menos una vez cada seis meses. Llene el tanque de gasolina. Compre una pequeña cantidad de víveres. Luego pague el saldo al mes siguiente. Eso es todo. Así la cuenta sigue reportando actividad a las agencias de crédito y conserva su aporte a su puntaje predictivo.

El crédito rotativo también pesa más que la deuda a plazos en el puntaje predictivo. Un préstamo de auto o estudiantil le dice al prestamista que usted puede hacer pagos fijos programados. Una tarjeta de crédito le dice cómo maneja una línea de crédito variable, que se parece mucho más a cómo funciona una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o cualquier otra línea de crédito. Si está construyendo crédito desde cero, obtener una tarjeta de crédito y usarla con responsabilidad es un paso más grande que sacar un préstamo a plazos.

El rango general de puntajes FICO es de 300 a 850. Así se relacionan los puntajes con las tasas hipotecarias y el acceso a los programas:

Los cinco factores que componen su puntaje

Los puntajes FICO se calculan a partir de cinco categorías de comportamiento crediticio. Conocer cada una le dice dónde enfocarse si quiere mejorar su puntaje:

• Historial de pagos (35%): El factor más importante. Los pagos puntuales aumentan su puntaje; los pagos atrasados, las cuentas en cobranza y las cuentas canceladas por incobrables (charge-offs) lo dañan. Un pago atrasado de 30 días puede bajar el puntaje de 60 a 100 puntos. El daño se desvanece con el tiempo, pero permanece en su informe durante siete años.
• Montos adeudados y utilización del crédito (30%): Cuánto de su crédito rotativo disponible (tarjetas de crédito) está usando. Si empieza con saldos altos, bajar de 50% en cada tarjeta es el primer hito real. Ahí empieza a mejorar el puntaje. Por debajo de 30% es mejor. Por debajo de 10% es lo ideal. Es el factor que responde más rápido. Pagar saldos puede subir su puntaje en un solo ciclo de facturación.
• Antigüedad del historial de crédito (15%): Cuánto tiempo llevan abiertas sus cuentas. Las cuentas más antiguas son mejores. Cerrar una cuenta de muchos años puede perjudicar su puntaje porque reduce la antigüedad promedio de sus cuentas y su crédito disponible.
• Variedad de crédito (10%): Tener distintos tipos de cuentas, como crédito rotativo (tarjetas) y préstamos a plazos (auto, estudiantil, hipoteca), le demuestra a los prestamistas que usted puede manejar diferentes tipos de deuda.
• Crédito nuevo y consultas (10%): Solicitar crédito nuevo genera una "consulta rigurosa" (hard inquiry) que puede bajar su puntaje temporalmente de 5 a 15 puntos. Varias consultas hipotecarias dentro de un período corto (normalmente de 14 a 45 días) se cuentan como una sola, así que comparar tasas no lo perjudica.

Lección 1.2

Cómo leer su informe de crédito

Su informe de crédito son los datos que generan su puntaje de crédito. El puntaje le dice el resultado; el informe le dice por qué y dónde están los problemas. Todo comprador de vivienda debería revisar su informe por lo menos de seis a doce meses antes de solicitar una hipoteca. Los errores son más comunes de lo que la mayoría cree.

Cómo obtener sus informes gratuitos

Usted tiene derecho a un informe de crédito gratuito al año de cada una de las tres agencias a través de AnnualCreditReport.com, el sitio de acceso gratuito exigido por ley federal. En ciertos períodos también se ha ofrecido acceso gratuito semanal. Pida los tres informes, porque los acreedores no siempre reportan a las tres agencias, y un error en un informe no necesariamente aparecerá en otro.

Cada agencia también le permite acceder a su informe directamente en su propio sitio: Experian, Equifax y TransUnion. Ir directamente puede ser útil si quiere disputar un error. Usted seguirá el proceso de disputa de esa agencia en lugar de pasar por un tercero.

Qué contiene su informe

Un informe de crédito tiene cuatro secciones principales:

• Información personal: Su nombre, direcciones actuales y anteriores, número de Seguro Social, fecha de nacimiento e historial de empleo. Revíselo con cuidado. Los errores aquí a veces apuntan a robo de identidad o a una mezcla de archivos, cuando su expediente se confunde con el de otra persona con un nombre o número de Seguro Social parecido.
• Historial de cuentas: Todas las cuentas de crédito que tiene o ha tenido, incluidas tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, hipotecas y préstamos personales. Cada registro muestra el acreedor, el número de cuenta, el límite de crédito o el saldo original, el saldo actual, el historial de pagos y el estado de la cuenta (abierta, cerrada, cancelada por incobrable, en cobranza).
• Consultas: Las consultas rigurosas por solicitudes de crédito (permanecen en el informe dos años y afectan su puntaje durante un año) y las consultas suaves por revisiones de cuenta y preaprobaciones (estas no afectan su puntaje).
• Registros públicos: Esta categoría ha cambiado mucho en los últimos años. Las bancarrotas se siguen reportando. El Capítulo 7 permanece en su informe 10 años y el Capítulo 13, 7 años. Los juicios civiles y la mayoría de los gravámenes fiscales son otra historia. A partir de julio de 2017, las tres agencias principales eliminaron casi todos los juicios civiles y gravámenes fiscales bajo nuevos estándares de datos que exigían una verificación completa de identidad (nombre, dirección, fecha de nacimiento y número de Seguro Social). La mayoría de los registros no cumplían ese requisito, así que desaparecieron. Una advertencia importante sobre los gravámenes fiscales: que ya no estén en su informe de crédito no significa que hayan desaparecido. Los prestamistas y las compañías de títulos hacen sus propias búsquedas independientes de registros públicos a nivel de condado y de estado. Si hay un gravamen registrado, lo encontrarán en el cierre. La deuda médica también está en transición. La CFPB finalizó a principios de 2025 una regla que habría prohibido por completo que la deuda médica aparezca en los informes de crédito, pero un tribunal federal anuló esa regla en julio de 2025. Por ahora, las cuentas médicas en cobranza todavía pueden aparecer en su informe. Las agencias han eliminado voluntariamente las cobranzas médicas menores de $500, y los modelos de puntaje más nuevos (FICO 9, FICO 10 y VantageScore 4.0) ya no cuentan la deuda médica en contra de su puntaje, aunque aparezca.

Errores comunes que debe buscar

La Comisión Federal de Comercio (FTC) ha encontrado que aproximadamente uno de cada cinco consumidores tiene un error en al menos un informe de crédito que podría afectar su puntaje. Busque:

• Cuentas que no son suyas (posible robo de identidad o mezcla de archivos)
• Pagos atrasados reportados por error (usted pagó a tiempo, pero aparece como atrasado)
• Cuentas que muestran un saldo, pero que se pagaron por completo
• Cuentas que siguen apareciendo como abiertas y que usted cerró
• Cuentas duplicadas (la misma deuda aparece más de una vez)
• Información negativa de más de siete años que ya debería haberse eliminado

Si encuentra un error, dispútelo directamente con la agencia que lo muestra. Cada agencia tiene un proceso de disputa en línea. Presente documentación, como un estado de cuenta bancario, una carta del acreedor o la confirmación de un pago. La agencia tiene 30 días para investigar y responder. Resolver una disputa puede subir su puntaje de forma notable si el error involucraba un elemento negativo.

Lección 1.3

Cómo mejorar su puntaje de crédito antes de solicitar

Si su puntaje no está donde quiere, mejorarlo antes de solicitar es una de las mejores cosas que puede hacer por sus finanzas. Una diferencia de 60 puntos puede significar medio punto porcentual en su tasa de interés. En un préstamo de $350,000, eso son aproximadamente $115 al mes, o unos $41,000 a lo largo de 30 años.

Mejoras rápidas (resultados en 30 a 90 días)

• Pague los saldos de sus tarjetas de crédito. La utilización es el factor más sensible de su puntaje. Si tiene saldos altos en relación con sus límites, pagarlos puede producir aumentos visibles en el puntaje en uno o dos ciclos de facturación. En la práctica, bajar de 50% es donde verá un salto real. Ese es el punto en el que los modelos de puntaje empiezan a recompensarlo. Por debajo de 30% es la meta para un puntaje óptimo, pero no deje que lo perfecto sea enemigo de lo bueno. Si está en 80% y puede llegar a 45%, hágalo. Verá la mejora en el siguiente ciclo de estado de cuenta.
• Pague todas sus cuentas a tiempo durante los próximos 6 meses o más. Si tiene pagos atrasados recientes, el mejor antídoto es un historial constante de pagos puntuales de aquí en adelante. No puede borrar los atrasos recientes, pero sí puede diluirlos.
• No cierre cuentas antiguas. Cerrar una tarjeta no elimina su historial de pagos, pero sí reduce su crédito disponible y eleva su razón de utilización. Deje abiertas las cuentas antiguas con saldo cero, a menos que tengan una cuota anual alta.
• No abra cuentas de crédito nuevas. Cada solicitud nueva genera una consulta y reduce la antigüedad promedio de sus cuentas. Evite abrir cualquier crédito nuevo durante al menos 12 meses antes de la fecha en que planea solicitar la hipoteca.

Estrategias a más largo plazo (de 6 a 24 meses)

• Conviértase en usuario autorizado. Si alguien con excelente crédito (un padre o madre, su cónyuge, una pareja de largo plazo) lo agrega como usuario autorizado a una de sus tarjetas antiguas y de saldo bajo, el historial de esa cuenta puede aparecer en su informe, mejorando la antigüedad promedio de sus cuentas y su crédito disponible. El titular principal asume el riesgo; obtenga su permiso y su comprensión primero.
• Pida un aumento del límite de crédito. Si tiene una tarjeta en buen estado y sus ingresos han crecido, pida un límite más alto. Si el emisor no hace una consulta rigurosa, esto mejora de inmediato su razón de utilización sin abrir una cuenta nueva.
• Atienda las cuentas en cobranza. Las cuentas en cobranza sin pagar pueden bajar significativamente su puntaje. Los modelos FICO más nuevos (usados para préstamos de auto y otros) ignoran las cobranzas pagadas; sin embargo, muchos modelos de puntaje hipotecario todavía toman en cuenta la presencia de cuentas en cobranza, estén pagadas o no. Hable con un consejero de vivienda aprobado por HUD si tiene cobranzas, para entender la mejor estrategia en su situación.

Lo que no debe hacer

• No pague un préstamo a plazos antiguo que todavía tiene un historial de pagos limpio. Perdería una cuenta abierta positiva.
• No cierre tarjetas para "simplificar" su crédito. Casi siempre perjudica la utilización.
• No abra una tarjeta nueva para reducir la utilización de otra. La consulta y la antigüedad de la cuenta nueva pesan más que el beneficio en la utilización a corto plazo.
• No confíe en servicios de reparación de crédito que prometen eliminar información negativa que es exacta. No pueden hacerlo.

Lección 1.4

Relación deuda-ingreso: el número que determina el tamaño del préstamo

Su puntaje de crédito es lo que lo hace elegible para el programa. Su relación deuda-ingreso (DTI) es lo que determina qué tan grande es el préstamo para el que califica. Muchos compradores con buenos puntajes de crédito se sorprenden al descubrir que califican para menos de lo esperado, casi siempre porque ahí, en el DTI, es donde encuentran el problema.

Cómo se calcula el DTI

Su DTI es el porcentaje de su ingreso mensual bruto que consumen sus obligaciones de deuda mensuales. Los prestamistas hipotecarios calculan dos versiones:

• DTI de la parte frontal (razón de vivienda): PITI propuesto ÷ ingreso mensual bruto. FHA exige que se mantenga por debajo de 31%; USDA, por debajo de 29%. Los préstamos convencionales no usan una razón de la parte frontal. El prestamista solo mira su DTI de la parte posterior. Esto es importante. Un pago que pasa en un préstamo convencional puede fallar en FHA únicamente por el límite de la parte frontal, aunque la parte posterior esté bien.
• DTI de la parte posterior (razón de deuda total): (PITI propuesto + todos los demás pagos mínimos mensuales de deuda) ÷ ingreso mensual bruto. Esta es la razón principal en todos los tipos de préstamo. El límite convencional suele rondar de 45% a 50%, según otras condiciones. El estándar de FHA es 43%, pero puede llegar a 57% con factores compensatorios. VA no tiene un límite fijo, pero los prestamistas normalmente quieren ver menos de 41% a 45%.

Los números a continuación vienen directamente de la calculadora de precalificación de YMT (en inglés). Es el mismo prestatario y la misma tasa en cuatro programas de préstamo, para que vea exactamente cómo las reglas de DTI de cada programa producen montos de calificación diferentes:

Escenario: $7,000 al mes de ingreso bruto • $450 al mes en otras deudas (auto + préstamo estudiantil) • tasa de 6.50%, tasa fija a 30 años • Condado de Tarrant, Texas

El precio máximo de calificación de cada programa se calcula trabajando hacia atrás desde su límite de DTI de la parte posterior. Es decir, encontrando el PITI mensual más alto que los ingresos y las deudas existentes del prestatario pueden respaldar. Así funcionan las cuentas del DTI en los préstamos Convencional y FHA, que es donde más importa la diferencia de la parte frontal:

El préstamo Convencional llega a su límite posterior en $2,700 al mes y califica sin problema en la parte frontal. FHA califica a este prestatario para un precio de compra mayor ($310,978 frente a $290,941) porque el límite posterior de FHA es más flexible. Pero observe que la razón frontal de FHA llega a 40%, por encima del umbral estándar de 31%. La aprobación de FHA aquí depende de los factores compensatorios. Si no están presentes, el límite de la parte frontal se convierte en la restricción que manda, sin importar la parte posterior. El préstamo Convencional no tiene esa variable.

¿Quiere calcular con sus propios números? La calculadora de precalificación (en inglés) muestra su monto máximo de calificación en los cuatro tipos de préstamo, según sus ingresos reales, sus deudas y la tasa que busca.

Lo que los prestamistas cuentan como deuda

Se cuenta en su DTI:

• Préstamos a plazos: préstamos de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales
• Pagos mínimos de tarjetas de crédito (no el saldo completo, solo el mínimo)
• Manutención de menores y pensión alimenticia (ordenadas por un tribunal)
• Préstamos con cofirmante, aunque otra persona sea quien hace los pagos
• El pago actual de renta (si aparece en su informe de crédito o si el prestamista exige documentación)

No se cuenta en su DTI:

• Servicios públicos: electricidad, gas, agua, basura, internet, teléfono celular
• Primas de seguros: seguro del auto, seguro de vida, seguro médico, seguro de inquilino
• Suscripciones: servicios de transmisión, membresías de gimnasio, software
• Víveres, gasolina, restaurantes, ropa y otros gastos cotidianos
• La renta (en la mayoría de los casos; los prestamistas miran sus obligaciones de deuda, no su gasto actual de vivienda, a menos que aparezca en su informe de crédito)

Cómo mejorar su DTI antes de solicitar

• Elimine deudas de forma estratégica, no solo las más pequeñas. La meta no es pagar la mayor cantidad de cuentas. La meta es quitar de su DTI la mayor cantidad de pago mensual con el dinero que tiene disponible. No siempre es lo mismo. Reducir un saldo solo baja un poco el pago mínimo. Pagarlo por completo lo elimina por completo del cálculo del DTI. Así que la pregunta es: ¿qué deuda, si se elimina, libera más espacio? A veces es un grupo de saldos pequeños con pagos mínimos pequeños, y eliminarlos todos mueve la aguja. Pero a veces tiene un préstamo de auto con un pago de $550 al mes al que solo le quedan 8 meses. Pagar ese único préstamo quita $550 al mes de su DTI en una sola transacción. Eso suele ser mejor uso de $4,000 a $5,000 que pagar cuatro deudas más pequeñas con pagos mínimos de $50 a $75 cada una. Haga las cuentas antes de decidir. Mire el saldo restante de cada deuda y su obligación de pago mensual. La que tenga la razón más alta entre pago y saldo restante suele ser su mejor objetivo.
• Aumente sus ingresos antes de solicitar. El DTI es una razón. Aumentar su ingreso bruto lo mejora directamente. Un aumento de sueldo, un segundo ingreso o ingresos de una propiedad de renta pueden ayudar. Documente sus fuentes de ingreso durante dos años para que los prestamistas las cuenten.
• Escoja el programa de préstamo adecuado. FHA permite DTI más altos que el convencional para prestatarios con factores compensatorios (reservas sólidas, pago inicial mayor). Si está en el límite, FHA puede ser la mejor opción.

Lección 1.5

Cómo crear un fondo de emergencia antes de comprar

Esta es la lección que la mayoría de los recursos para compradores omite, y es la que causa más dolor financiero después del cierre. No compre una casa hasta tener un fondo de emergencia, separado de su pago inicial y de sus costos de cierre.

Por qué ser propietario cambia su perfil de riesgo financiero

Los inquilinos que enfrentan una emergencia financiera, ya sea la pérdida del empleo, una cuenta médica o una reparación grande del auto, tienen opciones. Pueden mudarse a algo más pequeño, cambiar de lugar o recortar gastos. Un propietario en la misma situación sigue debiendo la hipoteca. Si falla un pago, su crédito se daña. Si falla varios, va camino a una ejecución hipotecaria (foreclosure).

Además, las casas generan sus propias emergencias financieras. Se descompone el calentador de agua ($800 a $1,800). El sistema de aire acondicionado se rompe en julio ($4,000 a $8,000). El techo después de una tormenta de granizo. Los inquilinos llaman al arrendador. Los propietarios firman el cheque.

Qué significa "fondo de emergencia" para los propietarios

El consejo estándar para la mayoría de los hogares es tener de tres a seis meses de gastos de vida en una cuenta líquida (ahorros de alto rendimiento, mercado monetario). Para un propietario nuevo, la meta es más alta:

• De 3 a 6 meses de pagos PITI como mínimo. Es su gasto fijo más grande y el que no puede dejar de pagar.
• Más 1% a 2% del valor de la casa en una reserva exclusiva para reparaciones. En una casa de $350,000, son de $3,500 a $7,000. Manténgala separada de su fondo de emergencia. Es una reserva de mantenimiento, y debe reponerla a medida que la use.

Juntos, un fondo de emergencia y una reserva de mantenimiento permiten a un propietario manejar lo inesperado sin caer en una crisis financiera.

El requisito de reservas: lo que revisan los prestamistas

Además de su pago inicial y sus costos de cierre, los prestamistas pueden exigirle que demuestre "reservas", es decir, dinero que le queda en sus cuentas después del cierre. Las reservas normalmente se expresan en meses de PITI. Para una residencia principal, los prestamistas pueden exigir de 2 a 6 meses de reservas, según el monto del préstamo y el programa.

Ese requisito mínimo de reservas es un piso, no una meta. Sus reservas reales deberían ser mayores.

Dónde guardar su fondo de emergencia

Manténgalo líquido y accesible. Una cuenta de ahorros de alto rendimiento en un banco o cooperativa de crédito de buena reputación es el lugar adecuado. No lo ponga en la bolsa de valores ni lo bloquee en un certificado de depósito con penalidades por retiro anticipado. Todo el sentido de un fondo de emergencia es poder usarlo cuando lo necesite. El rendimiento es secundario.

Una palabra sobre el efectivo guardado fuera de una institución financiera. Los prestamistas verificarán cada dólar que use para su pago inicial, sus costos de cierre y sus reservas. Pedirán dos meses de estados de cuenta bancarios y rastrearán de dónde vino el dinero. El objetivo es confirmar que los fondos realmente son suyos, ahorrados con el tiempo, y no dinero prestado que aumentaría su carga de deuda. El efectivo guardado en casa, en una caja fuerte o en una caja de seguridad no deja ese rastro documental. Los prestamistas lo llaman "dinero del colchón", y normalmente no lo cuentan. Si llega al cierre con fondos que no se pueden rastrear ni verificar, es posible que no lo aprueben. Si tiene efectivo fuera de un banco, deposítelo en una institución financiera por lo menos 3 o 4 meses antes de la fecha en que planea solicitar la hipoteca. Eso le da tiempo a los fondos para "madurar" en su cuenta y volverse verificables. Cuanto antes, mejor.