¿Cuánta casa puede pagar?

Lección 4.1

Pago mensual total: el panorama completo de PITI

La primera pregunta de todo comprador es alguna versión de: ¿Cuál será mi pago? Así que hace lo que hace cualquiera y lo busca en Google. Aparece una lista de calculadoras hipotecarias. Pone el precio de una casa, recibe un número y cree que ya tiene una respuesta.

Lo que realmente recibió es, en el mejor de los casos, la mitad del panorama. La mayoría de esas calculadoras se basa en supuestos nacionales genéricos que nada tienen que ver con el lugar donde usted va a comprar. Los impuestos sobre la propiedad faltan por completo o se fijan en un promedio nacional que no coincide con su estado o condado. Se omite el seguro hipotecario. El seguro de vivienda está ausente o se basa en una cifra muy alejada de la realidad en estados como Florida o Luisiana. El número se ve manejable en pantalla. El estado de cuenta hipotecario real no coincidirá con él.

El número real que necesita es su pago PITI completo: Principal (capital), Interest (interés), Taxes (impuestos) e Insurance (seguro), calculado para su estado, condado, tipo de préstamo y pago inicial específicos. De eso trata este módulo.

Desglose de PITI

• Capital (P): la parte de su pago que reduce el saldo del préstamo cada mes. Empieza pequeña y crece con el tiempo a medida que el préstamo se amortiza.
• Interés (I): el costo de pedir prestado, calculado sobre su saldo pendiente. Empieza grande y se reduce con el tiempo.
• Impuestos (T): impuestos sobre la propiedad, que normalmente se cobran cada mes en una cuenta de escrow y el prestamista los paga cuando vencen. Las tasas varían mucho según el estado y el condado.
• Seguro (I): seguro de vivienda, que también suele ir en escrow. Si su pago inicial es menor de 20%, esto incluye además el seguro hipotecario (PMI o MIP).
• Cuotas de HOA: si la propiedad forma parte de una asociación de propietarios, las cuotas mensuales son un costo adicional además del PITI. La mayoría de los compradores primerizos no se encuentra con esto, a menos que compre un condominio, donde las cuotas de HOA son comunes. Es más típico en casas de mayor precio y en compras para mudarse a una casa mejor. Si la casa que está considerando tiene HOA, asegúrese de saber el monto mensual antes de decidir cuánto puede pagar.

La parte PI de su pago depende del monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo. La parte TI depende de dónde compre. Por eso dos compradores con el mismo monto de préstamo pueden tener pagos mensuales muy distintos.

Por qué el estado importa más de lo que muchos compradores creen

Las tasas de impuestos sobre la propiedad varían enormemente en el país. En Texas y Nueva Jersey, las tasas efectivas de impuestos sobre la propiedad promedian más de 2% del valor tasado al año. En una casa de $400,000, eso son $8,000 al año o $667 al mes solo en impuestos. En Hawái o Alabama, la misma casa podría tener impuestos de $150 a $200 al mes. Esa es una diferencia de $400 a $500 al mes con el mismo precio de compra.

El seguro de vivienda también varía según el estado. Florida, Luisiana y otros estados propensos a huracanes pueden tener costos de seguro de 2 a 4 veces el promedio nacional.

Lección 4.2

Cómo calculan los prestamistas cuánto puede pedir prestado

Los prestamistas no miran solo los ingresos. Miran la relación entre sus ingresos y sus deudas, y entre sus ingresos y el pago de vivienda propuesto. Estas dos razones son la forma en que los prestamistas deciden si usted califica y por cuánto.

Las dos razones de calificación

Razón frontal (razón de vivienda): El pago mensual PITI propuesto dividido entre su ingreso bruto mensual. En los préstamos convencionales, la razón frontal rara vez es el factor decisivo en la suscripción moderna. Los sistemas automatizados se concentran principalmente en la razón posterior. En los programas de préstamos del gobierno (FHA, USDA), la razón frontal sigue teniendo un papel.

Razón posterior (razón de deuda total): Su pago de vivienda propuesto más todas las demás obligaciones mensuales de deuda (préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, manutención de hijos), dividido entre el ingreso bruto mensual. Este es el número que más importa. La mayoría de los prestamistas convencionales permite hasta 45%, y algunos permiten 50% para prestatarios sólidos.

Ejemplo: $8,000 de ingreso bruto × 45% = $3,600 de deuda total permitida. Si tiene $600 al mes en pagos de auto y préstamos estudiantiles, su pago de vivienda máximo es de $3,000.

Qué cuenta como ingreso

Los prestamistas cuentan su ingreso bruto (antes de impuestos), no su pago neto. Para los empleados con formulario W-2, esto es sencillo. Para los prestatarios que trabajan por cuenta propia, el ingreso suele ser el promedio de los últimos dos años de ingreso neto del negocio según las declaraciones de impuestos, que a menudo es menor de lo que usted realmente gana.

Los prestamistas también pueden contar horas extra, bonos, comisiones, ingresos de alquiler, pensión alimenticia y manutención de hijos, pero normalmente exigen un historial de dos años de estas fuentes de ingreso para documentar que son estables y que probablemente continuarán.

Qué cuenta como deuda

Los prestamistas cuentan todos los préstamos a plazos (auto, estudiantiles, personales), los pagos mínimos mensuales de tarjetas de crédito, las obligaciones de manutención de hijos y pensión alimenticia, y cualquier otra obligación de deuda recurrente que aparezca en su informe de crédito. No cuentan servicios públicos, teléfono celular, suscripciones ni otros gastos de vida.

Lección 4.3

Precalificación frente a preaprobación

Los compradores suelen usar estos dos términos como si fueran lo mismo, pero son muy distintos. Confundirlos puede costarle una operación en un mercado competitivo.

Precalificación

La precalificación es un estimado informal basado en la información que usted mismo le informa al prestamista. Le dice sus ingresos, sus deudas y su pago inicial. No hacen una revisión de crédito, no verifican nada y le dan una idea aproximada de lo que podría calificar. Normalmente toma de 10 a 15 minutos.

La precalificación es útil para la planificación inicial. Le ayuda a definir qué rango de precios explorar. En la mayoría de los mercados, ni los vendedores ni los agentes del vendedor la toman en serio, porque no tiene ninguna verificación detrás.

Preaprobación

La preaprobación es una revisión real de suscripción (underwriting). El prestamista verifica sus ingresos con formularios W-2 y talones de pago, verifica sus activos con estados de cuenta bancarios y obtiene un informe de crédito completo de las tres agencias (tri-merge). Procesan su solicitud en un software de suscripción automatizada (Desktop Underwriter de Fannie Mae o Loan Product Advisor de Freddie Mac) y emiten una aprobación condicional basada en datos verificados.

Una carta de preaprobación de un prestamista de buena reputación le dice al vendedor que un prestamista real revisó sus finanzas reales y confirmó que usted califica, sujeto a un avalúo y a la revisión de la propiedad. Esto tiene un peso real en una oferta.

Aprobación de suscripción completa (aprobación de crédito)

Algunos prestamistas ofrecen lo que se llama una aprobación de crédito totalmente suscrita, en la que un suscriptor humano revisa el expediente antes de que usted encuentre casa. Las condiciones restantes están ligadas a la propiedad específica: un avalúo satisfactorio, una póliza de título aceptable y un levantamiento topográfico (survey) satisfactorio. En mercados competitivos, esta es la mejor posición posible para un comprador y a veces se puede aprovechar de manera parecida a una oferta en efectivo.

Qué necesitará para la preaprobación

• Los formularios W-2 de los últimos dos años (o las declaraciones federales de impuestos si trabaja por cuenta propia)
• Los talones de pago de los últimos 30 días
• Los estados de cuenta bancarios y de inversión de los últimos dos o tres meses
• Una identificación oficial vigente
• Autorización para consultar su crédito
• Documentación de cualquier ingreso adicional (alquiler, pensión alimenticia, Seguro Social)

Lección 4.4

El cálculo del ingreso necesario

La mayoría de las conversaciones sobre capacidad de pago empieza por los ingresos y avanza hacia el precio de la casa. Pero hay un ejercicio útil que consiste en trabajar al revés: partir del precio de la casa que quiere comprar y calcular el ingreso necesario para calificar. Eso le dice directamente si está dentro del rango o qué tan lejos está.

Cómo funciona el cálculo

El ingreso necesario se determina haciendo el camino inverso de las razones de calificación. Tome el pago mensual PITI completo estimado para el precio de casa y el pago inicial que busca, y divídalo entre la razón posterior máxima permitida para su tipo de préstamo.

Ejemplo: Quiere comprar una casa de $400,000 en Texas con 5% de pago inicial ($20,000 de pago inicial, préstamo de $380,000) con un préstamo convencional a 30 años al 7%. El PITI completo estimado en Texas (con sus impuestos sobre la propiedad más altos) podría ser de aproximadamente $3,400 al mes. Si tiene $500 al mes en otras deudas, sus obligaciones mensuales totales son $3,900. Con una razón posterior de 45%, el ingreso bruto requerido es $3,900 ÷ 0.45 = $8,667 al mes, o unos $104,000 al año.

El mismo precio de casa en un estado con impuestos más bajos requiere menos ingreso para calificar, porque el PITI es menor.

El efecto del pago inicial en los requisitos de ingreso

Un pago inicial mayor reduce el monto del préstamo, lo que reduce el pago de capital e intereses, lo que reduce el total de PITI, lo que reduce el ingreso requerido. También elimina o reduce el PMI, lo que baja aún más el PITI. Esta es una de las formas más directas en que un pago inicial afecta lo que usted puede calificar, no solo lo que debe.

Prestatarios que trabajan por cuenta propia: la trampa de las deducciones

Los prestatarios que trabajan por cuenta propia enfrentan un desafío de calificación que los empleados con W-2 no tienen. Los prestamistas no lo califican con base en los ingresos brutos de su negocio. Lo califican con base en su ingreso neto después de los gastos del negocio, tal como aparece en sus declaraciones federales de impuestos. Ese es el número que aparece en su Anexo C (Schedule C) o K-1, y es el que usa el prestamista.

Aquí está el conflicto: la mayoría de las personas que trabajan por cuenta propia se esfuerza por reducir al mínimo su ingreso gravable deduciendo la mayor cantidad posible de gastos legítimos del negocio. Es una buena estrategia fiscal. Pero es lo opuesto de lo que necesita cuando intenta calificar para una hipoteca. Mientras menor sea su ingreso neto declarado, menos casa podrá calificar, aunque su flujo de efectivo real sea saludable.

La solución requiere planificar con bastante anticipación a su compra. Los prestamistas quieren ver al menos dos años de ingreso calificante estable y constante. El año más reciente por sí solo normalmente no basta. Si muestra un ingreso fuerte en el segundo año pero débil en el primero, los suscriptores suelen promediar los dos o usar el año más bajo. De cualquier forma, un buen año no compensa dos años de deducciones agresivas.

Véalo como una inversión. Si planea comprar una casa en los próximos dos años, hable ahora con su contador sobre cómo se ve en papel su ingreso calificante. Pagar un poco más de impuestos durante dos años para calificar para la casa que quiere suele ser la mejor decisión financiera en conjunto, sobre todo si toma en cuenta el capital acumulado, la apreciación y los beneficios fiscales de ser propietario.

Coprestatarios

Agregar un coprestatario (cónyuge, pareja o uno de los padres) significa que sus ingresos pueden incluirse en el cálculo de calificación. Sin embargo, sus deudas también se incluyen, así que el beneficio neto depende de su relación entre ingreso y deuda. Un coprestatario con deudas considerables pero ingresos modestos podría no ayudar, o incluso perjudicar la calificación.

Lección 4.5

Rentar o comprar: una comparación financieramente honesta

"Rentar es tirar el dinero." Seguramente lo ha oído. No es del todo cierto. Creerlo ha llevado a mucha gente a comprar antes de estar financieramente lista, o a comprar en mercados donde las cuentas no le favorecían.

La decisión de rentar o comprar es un cálculo financiero real y merece un análisis real.

El verdadero costo de comprar

Comprar una casa tiene costos que rentar no tiene:

• Costos de transacción: Costos de cierre en la compra (2% a 5% del monto del préstamo). Costos de venta en algún momento (8% a 10% del precio de venta, incluidas las comisiones). En conjunto, pueden sumar de 12% a 15% del valor de la casa durante el período de propiedad.
• Costo de oportunidad del pago inicial: El dinero inmovilizado en un pago inicial podría invertirse en otra parte. Un pago inicial de $40,000 invertido en un fondo indexado amplio del mercado durante 10 años podría crecer a más de $80,000, según los rendimientos del mercado.
• Mantenimiento y reparaciones: Los inquilinos no pagan esto. Los propietarios deberían presupuestar de 1% a 2% del valor de la casa al año.
• Impuestos sobre la propiedad y seguro: Los paga el propietario; normalmente van incluidos (de forma indirecta) en la renta del inquilino, pero no como un concepto aparte.

El verdadero costo de rentar

Rentar también tiene costos más allá del pago mensual:

• La renta aumenta con el tiempo. Usted tiene poco control sobre su costo de vivienda a largo plazo
• No se acumula capital: cada dólar de renta sale de su balance
• No hay ahorro forzado: los inquilinos deben ser disciplinados para invertir la diferencia
• No hay efecto de apalancamiento: los propietarios se benefician de la apreciación sobre el valor total de la casa, no solo sobre su pago inicial

El horizonte de equilibrio

La pregunta central en el análisis de rentar o comprar es: ¿cuánto tiempo necesita quedarse para que comprar sea la mejor decisión financiera? Esto se llama horizonte de equilibrio. En la mayoría de los mercados, está entre 3 y 7 años. En mercados de costo muy alto, como San Francisco o Nueva York, puede extenderse a más de 10 años.

Si es probable que se mude dentro de 3 o 4 años, rentar suele ser la opción financieramente más inteligente. Los costos de transacción de comprar y vender en un plazo corto pueden superar cualquier ganancia por apreciación. Si va a establecerse por diez años o más, comprar generalmente gana, sobre todo si su alternativa es rentar una casa equivalente.