¿Atrasado con su hipoteca? Cómo evitar la ejecución hipotecaria

Lección 9.1

Señales de alerta tempranas y sus primeras tres llamadas

Nadie planea dejar de pagar una mensualidad de la hipoteca. Normalmente empieza con la pérdida de un empleo, una reducción de horas, una cuenta médica, un divorcio, una muerte en la familia o un pago que subió porque subieron los impuestos o el seguro. El error que le cuesta la casa a la gente no es el pago omitido. Es esperar, esconderse del correo y no llamar a nadie.

Señales de que se dirige a problemas

• Usa tarjetas de crédito o un préstamo de día de pago (payday loan) para hacer el pago de la hipoteca
• Paga la hipoteca tarde, aunque sea por unos días, más de una vez en pocos meses
• Su pago de escrow está por subir después de un aumento de impuestos o de seguro y usted no lo ha presupuestado
• Tiene ahorros para menos de un mes de gastos y sus ingresos acaban de bajar
• Tiene un préstamo de tasa ajustable que está por reajustarse
• Está eligiendo entre pagar la hipoteca y pagar comida, medicinas o servicios públicos

Cualquiera de estas señales es una razón para actuar ahora, antes de dejar de pagar una mensualidad. Los administradores de préstamos (servicers) tienen más opciones para un prestatario que está al corriente o atrasado un solo pago que para uno atrasado cinco pagos.

Sus primeras tres llamadas

1. Un consejero de vivienda aprobado por HUD. La consejería es gratuita o de bajo costo. Un consejero revisará su presupuesto, le explicará sus opciones y le ayudará a hablar con su administrador del préstamo. Llame al 888-995-HOPE (4673) o busque en la lista de agencias aprobadas de HUD en hud.gov.
2. Su administrador del préstamo hipotecario (servicer). Es la compañía a la que usted envía su pago. Puede que no sea la compañía que originó su préstamo. Pida el departamento de mitigación de pérdidas (loss mitigation), diga que tiene una dificultad económica y pregunte para qué opciones califica. Anote la fecha, el nombre de la persona y lo que le dijeron.
3. Un abogado de vivienda o una oficina de asistencia legal, si recibió un aviso de ejecución hipotecaria. Un consejero puede explicarle sus opciones. Un abogado puede decirle cuáles son sus derechos legales en su estado.

Qué reunir antes de llamar

• Sus dos últimos estados de cuenta hipotecarios y su número de préstamo
• Talones de pago recientes, o comprobante de desempleo, discapacidad u otros ingresos
• Sus dos últimos estados de cuenta bancarios
• Una lista de gastos y deudas mensuales
• Una breve explicación escrita de lo que causó la dificultad y si es temporal o permanente
• Todas las cartas que haya recibido del administrador del préstamo

Lección 9.2

Sus opciones: la mitigación de pérdidas explicada

"Mitigación de pérdidas" (loss mitigation) es la palabra de la industria para las maneras en que un administrador del préstamo puede ayudar a un prestatario que se atrasó. La meta es que usted conserve la casa cuando pueda pagarla y terminar las cosas de la manera más limpia posible cuando no pueda. Los nombres de los programas cambian según el tipo de préstamo, pero las herramientas se agrupan en unas pocas categorías.

Opciones que le ayudan a conservar la casa

• Pausa de pagos (forbearance): El administrador del préstamo acepta reducir o suspender sus pagos por un tiempo determinado, a menudo varios meses. No es un perdón. Los montos omitidos se siguen debiendo y usted necesita un plan para pagarlos. La forbearance es para una dificultad que usted espera que termine.
• Plan de pago (repayment plan): Usted hace su pago regular más una cantidad adicional cada mes hasta ponerse al día con el monto vencido. Funciona si sus ingresos se recuperaron y puede pagar una cuota más alta por un tiempo.
• Reinstalación (reinstatement): Usted paga el monto vencido completo de una sola vez, incluidos los cargos. Es la solución más limpia si tiene el dinero, por ejemplo, de un reembolso de impuestos o de un familiar.
• Aplazamiento de pagos o reclamo parcial (partial claim): El monto vencido se traslada a un saldo aparte, normalmente sin intereses, que se paga cuando usted vende, refinancia o liquida el préstamo. Su pago mensual regular se mantiene igual. Qué tipos de préstamo ofrecen esto se explica en la Lección 9.3.
• Modificación del préstamo (loan modification): El administrador del préstamo cambia de forma permanente las condiciones del préstamo. Puede bajar la tasa, extender el plazo (a veces a 40 años) o mover parte del saldo al final del préstamo. Las modificaciones son para una dificultad que no va a desaparecer.

Opciones que terminan la propiedad de la casa en mejores condiciones

• Venta corta (short sale): Usted vende la casa por menos de lo que debe, con la aprobación del administrador del préstamo. Una venta corta normalmente daña menos su crédito que una ejecución hipotecaria.
• Entrega de la escritura en lugar de la ejecución (deed in lieu of foreclosure): Usted devuelve voluntariamente la propiedad al prestamista. En general es más rápido y más discreto que una ejecución hipotecaria.

Haga las mismas preguntas sobre cada opción: ¿Cuál será mi pago? ¿Cuánto debo al final? ¿Qué efecto tiene en mi crédito? ¿Cuánto dura? ¿Debo impuestos por alguna deuda perdonada? Pida las respuestas por escrito.

Lección 9.3

Qué ofrece cada tipo de préstamo

Los préstamos respaldados por el gobierno tienen menús estándar que los administradores deben seguir. Los préstamos convencionales siguen reglas fijadas por quien sea dueño del préstamo, normalmente Fannie Mae o Freddie Mac. Estos programas cambian, así que trate lo que sigue como un mapa y confirme los detalles actuales con su administrador del préstamo o su consejero.

Préstamos FHA

HUD exige que los administradores de préstamos FHA evalúen a los prestatarios según un orden establecido de opciones, que puede incluir un plan de pago, una forbearance, un reclamo parcial, una modificación del préstamo o una combinación. Un reclamo parcial traslada el monto vencido a un segundo gravamen aparte sin intereses, que se paga cuando se vende la casa o se liquida la primera hipoteca. En general, solo puede recibir una opción permanente de retención de la casa cada 24 meses, a menos que se aplique un desastre declarado por el presidente. HUD ha estado actualizando en 2026 sus reglas sobre los planes de pago de prueba, así que pregunte a su administrador qué se aplica a usted hoy.

Préstamos VA

VA trabaja con los administradores de préstamos para ayudar a los veteranos a conservar sus casas, y se espera que el administrador de un préstamo VA examine todas las opciones antes de ejecutar la hipoteca. El programa anterior, VASP, dejó de aceptar solicitudes el 1 de mayo de 2025. En su lugar, el Programa de Reclamo Parcial de VA (VA Partial Claim Program) comenzó en junio de 2026. Usa un plan de pago de prueba de tres meses seguido de un segundo gravamen sin intereses y sin pagos que se paga cuando usted vende, refinancia o liquida el préstamo. Los administradores tienen hasta fines de noviembre de 2026 para implementarlo por completo, así que algunos todavía pueden estar poniéndose al día. Si es veterano, llame también a la línea de VA Home Loan Guaranty al 877-827-3702 y pida hablar con un técnico de préstamos.

Préstamos USDA

Los préstamos garantizados por USDA tienen su propio menú de mitigación de pérdidas que puede incluir forbearance, planes de pago y modificaciones. Pida a su administrador las opciones de USDA por nombre y pregunte para cuáles califica.

Préstamos convencionales (Fannie Mae y Freddie Mac)

Los administradores de la mayoría de los préstamos convencionales pueden ofrecer forbearance, planes de pago, aplazamientos de pagos y modificaciones. Estos programas están diseñados para que los montos vencidos puedan trasladarse al final del préstamo sin intereses, o para que las condiciones del préstamo se reajusten de modo que el pago sea asequible. Algunos préstamos convencionales los conservan los propios bancos, en cuyo caso el banco fija sus propias opciones. Puede averiguar si Fannie Mae o Freddie Mac es dueño de su préstamo en sus sitios web.

Lección 9.4

El calendario de la ejecución hipotecaria y sus protecciones legales

Reglas federales para los administradores de préstamos

La regla de administración de hipotecas de la CFPB (Regulación X, Regulation X) le da protecciones que se aplican a la mayoría de las hipotecas:

• La regla de los 120 días. En general, un administrador del préstamo no puede iniciar una ejecución hipotecaria hasta que usted tenga más de 120 días de atraso. Eso le da unos cuatro meses para solicitar ayuda.
• Límites a la doble vía (dual tracking). Si presenta una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de una venta por ejecución hipotecaria, en general el administrador debe evaluarla y no puede seguir adelante con la venta mientras la está revisando.
• Plazos para el administrador del préstamo. El administrador debe acusar recibo de su solicitud dentro de cinco días hábiles y decirle si está completa. Una solicitud completa debe evaluarse, en general, en un plazo de 30 días.
• Derecho de apelación. Si presentó su solicitud al menos 90 días antes de una venta y se le niega una modificación del préstamo, en general tiene derecho a apelar.

Las palabras "solicitud completa" importan. Si el administrador dice que a su solicitud le falta un documento, envíelo de inmediato y conserve prueba de que lo envió.

Qué sucede en Texas

Texas es un estado de ejecución hipotecaria extrajudicial (non-judicial), lo que significa que el prestamista puede ejecutar la hipoteca sin ir a un tribunal si los documentos del préstamo lo permiten. Los pasos habituales son:

1. El administrador envía un aviso de incumplimiento (notice of default) por correo certificado, dándole al menos 20 días para pagar lo vencido y poner el préstamo al corriente.
2. Si usted no corrige el incumplimiento, el administrador envía un aviso de venta al menos 21 días antes de la fecha de la venta.
3. La venta se realiza en el palacio de justicia del condado (u otro lugar que designe el condado), el primer martes del mes, en un horario entre las 10 a. m. y las 4 p. m.

Así que un propietario en Texas puede ver una fecha de venta aproximadamente 41 días después del primer aviso de incumplimiento. Las reglas federales, como la regla de los 120 días, todavía se aplican, pero Texas se mueve con rapidez una vez que empieza el proceso. Si vive en Texas y recibe un aviso de incumplimiento, llame a un consejero ese mismo día. Otros estados tienen reglas distintas y algunos exigen un proceso judicial que toma mucho más tiempo. Pregunte a un consejero o a un abogado cómo funciona en su estado.

Si el administrador del préstamo no sigue las reglas

Anote lo que pasó, guarde copias de todo y presente una queja ante la CFPB en consumerfinance.gov/complaint. El administrador debe responder. También puede comunicarse con el fiscal general de su estado o con una oficina de asistencia legal.

Lección 9.5

Estafas de rescate de ejecuciones hipotecarias

Los estafadores leen los avisos públicos de ejecución hipotecaria y luego buscan a las personas nombradas en ellos. Envían cartas de apariencia oficial, llaman y tocan a la puerta. Suenan serviciales. Lo que buscan es su dinero o su escritura.

Señales de alerta

• Le piden dinero por adelantado. En general es ilegal que una compañía le cobre una tarifa antes de haberle conseguido realmente un acuerdo con su administrador del préstamo.
• Le garantizan que pueden detener la ejecución hipotecaria. Nadie puede garantizar eso.
• Le dicen que deje de hablar con su administrador del préstamo, su abogado o su consejero de vivienda. Así lo mantienen aislado.
• Le piden que firme la escritura para transferirla, a menudo con la promesa de que podrá quedarse como inquilino y recomprar la casa más adelante. Entonces usted pierde la propiedad y pueden desalojarlo.
• Le dicen que haga sus pagos hipotecarios a ellos, no a su administrador del préstamo.
• Piden el pago por transferencia bancaria, cheque de caja o una aplicación de pagos, porque ese dinero es difícil de recuperar.
• Usan un nombre que suena a agencia del gobierno o a organización sin fines de lucro. Los nombres y sitios web parecidos son comunes.
• Lo presionan para que firme ahora mismo, o le piden que firme papeles que no ha leído.

Qué hacer en su lugar

• Trabaje solo con un consejero aprobado por HUD. La consejería a través de la línea HOPE Hotline es gratuita.
• Nunca firme un documento que no entienda y nunca firme nada que transfiera la propiedad sin hablar antes con un abogado.
• Haga los pagos hipotecarios solo al administrador del préstamo que aparece en su estado de cuenta.
• Reporte las estafas a la FTC en reportfraud.ftc.gov y a la CFPB en consumerfinance.gov/complaint.